山哥看房市》實坪制只是把帳算清楚！房價合不合理，最終應由市場決定

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

只要改成實坪制，房價就會下跌，年輕人就能買得起房？

如果住宅政策真的這麼簡單，台灣的高房價問題早就解決了。

最近「實坪制」「虛坪改革」被部分人士包裝成居住正義的關鍵解方，彷彿只要不再把公設面積納入權狀，房價就會自動下降，住宅也會立刻變得人人都負擔得起。

但山哥要提醒大家，房屋計價方式改變，只會讓消費者更清楚自己花多少錢、實際取得多少室內空間，並不會讓土地、營造、融資、稅費及建商合理利潤憑空消失。

實坪制能解決的是資訊透明，不是住宅負擔能力。

住宅政策不需要居住正義嗎？

當然需要。

但居住正義不應變成一個可以無限擴張的政治口號，更不能被簡化成「政府必須把所有房價壓到大家滿意」。

政府真正應該負責的，是建立公平、透明且可以正常競爭的住宅市場，包括揭露完整價格、打擊詐欺、保障交易安全、增加合理住宅供給，以及照顧確實無力進入市場的弱勢家庭。

至於一間房子應該賣多少錢，最終還是要由買賣雙方、產品條件與市場供需決定。

房價高，不一定代表價格不合理；房價低，也不代表一般家庭就一定負擔得起。真正該問的是：這間房屋提供的地段、空間、品質及管理，值不值得這個總價？購屋人的所得與財務條件，又能不能負擔？

政府可以把交易規則訂清楚，卻不可能替市場上的每一間房子訂出唯一的「正義價格」。

實坪制最大的價值，是讓消費者不再算糊塗帳

目前市場習慣以「總價除以權狀坪數」計算每坪單價，但權狀面積同時包含主建物、附屬建物及共有部分，不同建案的公設比、車位與車道登記方式也不盡相同。

同樣標示每坪50萬元，一間公設比25％，另一間公設比35％，購屋人真正取得的室內空間可能差距很大。

山哥認為，實坪改革真正該做的，是要求銷售文件與實價登錄同步揭露房屋總價、權狀面積、主建物、附屬建物、公設比、車位與車道面積，以及換算後的室內單價。

讓消費者一眼看懂自己花了多少錢、買到多少實際使用空間，也能公平比較不同建案的坪效與產品規劃。

這才是實坪制最合理的政策定位：

讓帳算得清楚，而不是向民眾承諾房價會下跌。

分母變小，帳面單價當然變高

假設一間房屋總價2,000萬元，權狀面積50坪，依傳統算法，每坪單價是40萬元。

如果公設比為30％，實際室內及附屬空間合計35坪，改以實坪計算後，每坪單價就會變成約57.1萬元。

單價從40萬元跳到57.1萬元，看起來增加四成以上，但房屋總價仍然是2,000萬元。

這不是房價突然暴漲，而是計算的分母改變。

同樣地，也不能因為權狀面積縮小，就認為總價應該從2,000萬元直接降為1,400萬元。公共空間雖然不在住家室內，樓梯、電梯、消防、機電、梯廳及建築結構仍有實際的設計、施工與維護成本。

計價制度改變，並不會讓這些成本憑空消失。

建商想賣多少，市場就一定接受嗎？

有人擔心，實坪制上路後，建商只會提高室內單價，藉此維持原有總價。

這種情況確實可能發生，但建商並不是想賣多少，消費者就一定會照單全收。

如果在相同地段與總價下，某個建案的室內空間更小、公設更多、管理成本更高，消費者自然可以選擇其他產品。當市場普遍認為價格過高，建案銷售速度就會下降，業者最後仍須降價、增加付款優惠，或調整產品規劃。

反過來說，如果一間房子的地段好、設計佳、建築品質穩定，社區管理也有水準，即使實坪單價較高，市場仍可能願意接受。

所以，價格合不合理，不能只看廣告寫的每坪多少萬元，而應比較房屋總價與實際取得的地段、空間、品質及未來使用成本。

政府應確保資訊沒有被隱藏，至於產品值不值得這個價格，應交由市場與消費者回答。

公設不是原罪，亂分攤才是問題

集合住宅不可能完全沒有公共空間。

電梯、樓梯、消防設備、逃生通道、機電空間及公共走廊，都與居住安全及生活品質密切相關。

真正需要改革的，不是把所有公設都視為建商灌水，而是讓購屋人清楚知道，公設到底包含哪些項目、由誰使用，以及有沒有把車道或特定設施的面積，轉嫁給根本沒有使用的人負擔。

如果只為追求漂亮的低公設比，就壓縮梯廳、消防、無障礙或必要的機電空間，最後犧牲的可能是住宅安全、生活舒適度與社區品質。

實坪改革應該追求公平分攤，而不是追求不切實際的「零公設」。

新舊制度並行，更要讓價格可以比較

虛坪改革如果只適用未來的新建案，市場勢必會同時存在新舊兩種制度。

舊案可能權狀面積較大、帳面單價看起來較低；新案可能公設分攤較少，但換算後的實坪單價看起來更高。

如果消費者仍然只比較廣告上的每坪價格，市場反而可能更加混亂。

因此，改革不能只改登記方式，也應同步改善實價登錄與銷售資訊，讓市場同時呈現總價、權狀單價、室內單價、公設比及車位價格。

只要資訊公開而且可以比較，消費者自然會透過選擇，淘汰價格不合理、坪效不佳或規劃不符合需求的產品。

山哥觀點：

住宅政策當然需要追求居住正義，但政策的角色應該是建立公平規則、保障交易安全，並協助真正無力負擔住宅的家庭。

如果把居住正義定義成「所有人都必須買得起市場上的每一間房子」，政策最後只會陷入無止境的價格干預。

實坪改革值得推動，因為消費者有權知道自己買到多少室內空間、分攤多少公共設施。

但政府也必須誠實告訴民眾：

實坪制不是替房價判決正義，而是把房價算得更清楚。政府負責資訊透明與交易公平，至於一間房子值多少錢，最終應由市場與消費者共同給出答案。