30年老屋不一定免房屋稅！鄰居沒稅單、你卻要繳　關鍵藏在「評定現值」

【M傳媒／綜合報導】

不少老屋屋主以為，房子只要夠老，房屋稅就會自動歸零。事實上，現行制度並沒有「屋齡滿30年免稅」的規定。屋齡會透過折舊降低房屋評定現值，但房屋是否免稅，還要看房屋面積、構造、地段、實際用途、所有人身分及全國持有戶數。

因此，即使是同一條巷子、同樣30年屋齡，兩戶的房屋稅結果也可能完全不同。

房屋評定現值不是市價

房屋稅不是直接拿房屋成交價乘上稅率，而是依稅捐機關核定的「房屋評定現值」計算。

評定現值會受到房屋標準單價、面積、構造、總樓層、折舊年數及地段率等因素影響。老屋雖然折舊較多，但如果坪數較大、構造單價較高，或位於地段率較高的區域，評定現值仍可能高於免稅標準。

這也就是為什麼鄰居免稅，你家卻仍須繳稅。

老屋免稅，要同時符合4項條件

自然人持有的低現值住家房屋，要適用免徵房屋稅，原則上必須符合以下條件：

一、房屋所有人是自然人，公司或法人不適用。

二、房屋實際供住家使用。

三、房屋評定現值不超過所在地政府公告的免稅標準。

四、本人在全國持有符合低現值免稅條件的房屋，合計不超過3戶。

各縣市的低現值免稅標準並不完全相同。例如臺北市住家用房屋免稅現值標準為10萬9,000元；臺中市為10萬4,000元。這項標準是房屋「評定現值」，不是市場售價。

若自然人持有符合低現值標準的房屋超過3戶，並非每戶都能免稅，而須依規定擇定適用的房屋。

低現值免稅與單一自住1％，是兩回事

房屋評定現值超過免稅標準，不代表一定要繳高額房屋稅。

只要房屋沒有出租或營業，供本人、配偶或直系親屬實際居住並完成戶籍登記，而且本人、配偶及未成年子女全國合計持有自住房屋不超過3戶，原則上可適用1.2％自住稅率。

如果本人、配偶及未成年子女在全國只有1戶房屋，除了符合上述自住條件，房屋評定現值又低於各縣市公告的「全國單一自住房屋現值一定金額」，稅率還可由1.2％降為1％。

這個門檻常被媒體俗稱為「豪宅線」，但正式名稱是「全國單一自住房屋現值一定金額」。超過門檻不代表房屋就是豪宅，只是無法適用1％；若仍符合自住條件，通常仍可適用1.2％。

115年期六都單一自住1％門檻

縣市	房屋評定現值門檻
臺北市	267萬4,200元
新北市	234萬8,900元
高雄市	217萬7,500元
桃園市	181萬8,000元
臺南市	157萬4,900元
臺中市	153萬5,400元

臺北、新北、桃園、臺南及臺中115年期門檻，均已由地方稅務機關公告；各地標準會依當地符合單一自住條件房屋的評定現值重新計算，未來可能逐年調整。

同樣單一自住，稅率也可能不同

以臺南市稅務局公布的案例為例，兄弟兩人各自在全國持有一戶自住房屋，也都有實際居住及設籍。

弟弟的房屋評定現值為140萬元，低於臺南市115年期157萬4,900元門檻，因此可適用1％稅率；哥哥的房屋評定現值為200萬元，超過門檻，只能適用1.2％自住稅率。

差別不在兄弟身分，也不完全取決於屋齡，而是房屋評定現值是否跨過當地門檻。

繼承房屋只遷戶籍，還不一定算自住

繼承或共有房屋，也可能透過本人、配偶或直系親屬設籍，申請自住房屋稅率，但不能只做紙上戶籍安排。

現行規定同時要求房屋沒有出租或營業，並確實供本人、配偶或直系親屬居住。只有戶籍、沒有人實際居住，經稅捐機關查核後，仍可能被改按非自住稅率課徵。

此外，自住房屋戶數是以本人、配偶及未成年子女合併計算，不是夫妻分開各算3戶。

M編提醒：收到稅單先查4件事

民眾若發現自家與鄰居屋齡相近，稅額卻不同，可先向所在地稅捐機關申請房屋現值資料，確認房屋面積、構造、地段率、折舊及實際使用情形是否正確。

同時也要檢查房屋是否完成戶籍登記、是否已申報自住，以及本人、配偶及未成年子女名下的全國持屋戶數。

資料說明：本文依財政部稅務入口網及六都地方稅務機關115年期公告資料整理。房屋現值、免稅標準與單一自住門檻可能因縣市及年度不同而調整，實際稅額仍應以房屋所在地稅捐機關核定為準。