《危老條例》時程獎勵倒數 北市豪宅化、新北冷熱兩極的危老重建現況
隨著《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的時程容積獎勵將在今年5月截止，北台灣危老重建市場正迎來關鍵轉型期。據住展雜誌最新統計，2023年北台灣危老重建推案量達1,082.7億元，雖較前年下滑17.2%，仍穩居千億規模，顯示危老重建已成為雙北房市的重要供給管道。
■ 台北市：危老案豪宅化趨勢鮮明
在土地稀缺的台北市，危老重建已成為建商取得精華地段的主要途徑。北市預售屋單價已衝上123.3萬元，較中古屋溢價56.7%，建商為控制總價，紛紛改推中小坪數產品，反而推升單價漲勢。指標案如中山區「國賓皇琚」創下單坪200萬元天價，大安區「大安ONE」、士林區「森仰」等案也展現市中心危老案的增值潛力。
群洋國際地產 總經理 張惠山 表示，值得注意的是，北市危老推案區域呈現「核心飽和、外圍崛起」現象。大安區危老案量從前年9案銳減至去年4案，大同區也從8案減至4案，反觀士林、北投等區開始出現指標案源。
■ 新北市：重劃區排擠效應顯著
相較於台北市的熱度，新北市危老推案量年減27.5%，僅190.1億元，案數更從32案腰斬至15案。板橋「大陸耑芃」雖以60億元總銷成為年度指標，但永和、三重等傳統舊市區的危老案量均大幅萎縮，五股、淡水等區甚至完全掛零。
業界人士指出，新北各重劃區持續釋出大量素地，建商取得成本與整合難度相對較低，使得舊市區危老重建吸引力下降。尤其近年工料雙漲，危老案需負擔更高的拆遷和營建成本，在非核心區的推案效益有限。
■ 後危老時代的轉型挑戰
儘管時程獎勵將落日，但危老條例仍保留基地規模獎勵，對於改善「紙片屋」問題仍有助益。陳炳辰認為，在台灣地震頻繁的環境下，危老重建的居住安全價值不容忽視，未來結合都更條例的「迅行劃定」機制，可望持續推動老舊社區改造。
群洋國際地產 總經理 張惠山 提醒，當前危老案已出現明顯M型化發展。台北市精華區案件朝向豪宅化發展，單價屢創新高；而外圍區域及新北市則面臨推案動能不足的問題。如何透過政策引導，讓危老重建從「容積獎勵驅動」轉型為「居住安全導向」，將是下一階段的重要課題。
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張惠山(山哥來了)
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