張惠山《關稅戰的房市新局》避險資金vs.經濟寒流 台灣房價走向解析
美國前總統川普重啟關稅戰，WTO預測全球貿易量恐從成長3%逆轉為衰退1%，這波經濟衝擊正引發連鎖效應。群洋國際地產總經理 張惠山 表示，值得關注的是當股市劇烈震盪之際，台灣房市可能意外獲得喘息空間，但也警告，這次情況與過往金融危機截然不同，房價難複製「V型反轉」劇本。
歷史教訓：金融海嘯後的房市悖論
回顧2008年金融海嘯，全球經濟負成長期間，台灣房價卻展現驚人韌性。根據內政部住宅價格指數，全國房價僅在2015-2017年間出現溫和修正，2020年疫情爆發後更逆勢創高。這種「股房脫鉤」現象，源自兩大關鍵因素：
避險資金湧入：不動產被視為保值工具
超低利率環境：央行降息減輕房貸壓力
關稅戰下的新變數
此次川普關稅戰帶來截然不同的環境：
利率政策受限：全球通脹壓力未除，央行降息空間有限
信用管制緊縮：台灣已實施7波選擇性信用管制
預期心理轉變：欠缺「房價必漲」共識
央行數據顯示，建築貸款餘額已從2023年10月高點回落，反映建商保守態度。住商不動產企研室經理徐佳馨分析：「現在資金即使轉進房市，也集中在精華區小宅，難複製全面飆漲行情。」
房市呈「三明治困境」
當前市場呈現矛盾現象：
上層壓力：高營建成本撐住房價底線
中層凍結：信用管制抑制投資需求
底層支撐：自住剛需仍穩
這種結構使得房價「跌不易、漲不動」，信義房屋統計顯示，2024年Q1全國成屋交易量年減18%，但價格僅微幅修正3-5%。
避險資金的新選擇
值得注意的是，部分資金確實在股災中轉向不動產：
商用不動產：具穩定收益的辦公室、倉儲物流受青睞
精華區小宅：總價2000萬內產品去化穩定
危老都更案：政策獎勵吸引長期資金布局
央行政策走向成關鍵
若關稅戰重創經濟，央行可能被迫在兩難中抉擇：
維持緊縮：控制通脹但加劇房市冷卻
轉向寬鬆：刺激經濟卻可能重燃炒房疑慮
台經院研究員劉佩真指出：「央行更可能採取定向寬鬆，例如調降首購族利率，而非全面降息。」
投資人備戰守則
面對波動環境，專家建議：
自住客：可鎖定供給過剩區域議價，新北部分重劃區已有10-15%折讓空間
長期投資者：關注都更案、收益型產品
短期炒作者：信用管制下槓桿難度大增，宜謹慎
張惠山補充，這場關稅風暴下的房市走向，將取決於「經濟衰退深度」與「政策回應力度」的角力。與過去不同的是，在信用管制與高利率環境下，房市更可能走向「L型」盤整，而非戲劇性反轉。對於有實際需求的購屋者而言，或許正是擺脫恐慌性追價、理性擇優進場的時機。
張惠山(山哥來了)
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