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租賃關係的法遵合規：租稅、行政權利與市場治理的系統性衝擊與重構
撰稿 / 中華企業策略永續發展學會創會理事長
公司治理法律專欄作家莊鈞翔博士
引言：從契約自由到國家治理的法遵視角
台灣租賃市場的矛盾，已超越傳統民法契約糾紛的範疇。隨著居住成本的持續攀升與社會對居住正義的呼求，租賃關係中的權利與義務，已不再僅限於房東與租客的私法約定，而是深刻地嵌入了租稅、戶籍、社會福利等一系列行政與公法權利的複雜體系之中。當前最根本的衝突，源於房東規避稅務責任的動機（市場黑數）與租客主張行政權利的合法需求（稅務申報、戶籍遷入）之間的零和博弈。
房東基於稅務考量而施加的「軟性限制」——包括拒絕申報租金收入、限制租客遷入戶籍，甚至以不續約作為威脅手段——不僅嚴重侵蝕了租客的憲法保障之基本行政權利，更使得租賃市場的資訊處於高度不透明狀態，阻礙了政府對市場的有效調控，加劇了結構性的不公平。
本篇文章將以企業法遵合規（Legal Compliance）的系統性思維，審視這場公私法交織的衝突。中華企業策略永續發展學會創會理事長 莊鈞翔博士將深入解析租稅法、戶籍法與租賃專法三者如何構成當前租賃治理的三角困境，並提出一套以「法遵誘因」與「行政權利不可剝奪性」為核心的系統性策略，旨在從根本上消弭房東規避與租客權利之間的灰色地帶，推動租賃市場邁向全面合規化、透明化的現代治理體系。
問題背景：法遵缺失與行政權利的系統性衝突
台灣租賃市場的深層問題，已不僅是單純的經濟現象，更是行政法規與私法契約的衝突體現。
一、租稅規避與資訊不對稱的惡性循環
（一）房東的稅負恐懼與市場黑數
依照《所得稅法》房東出租房屋所得應列入個人綜合所得稅，然而，許多房東因擔心租金收入疊加導致稅率級距跳升，以及房屋可能被改課為較高稅率的非自住用房屋稅，而選擇規避申報。這種行為導致租賃市場形成了巨大的「黑數」。租客的租賃契約一旦申報，即可能暴露房東的逃漏稅行為。
（二）租客行政權利的間接剝奪
房東的租稅規避行為，直接導致了租客行使稅務申報權與社會福利權的受阻，雖然《所得稅法》保障租客申報租金支出列舉扣除的權利，且《租賃條例》明文禁止房東限制租客申報租金補貼或扣除額。但在實務中，房東常以「口頭承諾不申報租賃事實」作為簽約前提，或以「不續租」進行軟性威脅。這使得租客在法律上享有權利，但在事實上被迫放棄，構成了法律與實務之間的嚴重脫節。
二、戶籍遷入權與房東財產權的模糊界線
（一）戶籍遷入的法定權利與實務限制
依據《戶籍法》人民遷徙是憲法保障的基本權利，戶籍登記是國民的法定義務。租客只要有居住事實，即有權利遷入戶籍。然而，許多房東誤認為租客遷入戶籍會導致房屋變成「自用住宅」稅率喪失，或擔心房屋被登記設籍後難以收回。因此，房東普遍在契約中設置「不得遷戶籍」的限制條款。
（二）行政權利與財產權的誤解衝突
此種限制條款，在法理上是無效的，因其違反公序良俗並限制了國民的基本行政權利，但卻在市場中大行其道。這暴露出政府在法律資訊普及和行政權利保護上的不足。房東對於戶籍登記與房屋稅、地價稅之間的法律關係存在誤解，以為兩者高度連動，實則不然。這種法律知識的鴻溝，最終成為租客行政權利實現的巨大障礙。
法律制度與實務挑戰：公私法衝突的體系審視
解決這些問題，需要從《民法》、《所得稅法》、《戶籍法》以及《租賃條例》四個維度進行整合性的法理分析與制度對接。
一、租賃專法：規範的硬度與實務的韌性
《租賃住宅市場發展及管理條例》（以下簡稱《租賃條例》）的立法目的，即是試圖在民法基礎上，提升租賃關係的公法屬性，強化對承租人的保護。
（一）禁載條款的法遵挑戰
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》明文禁止房東限制租客申報租金補貼或扣除額，此為強制規定。任何違反此規定的契約條款均屬無效。然而，房東規避的方式並非直接在契約中載明「禁止申報」，而是以口頭約定、簽約前的非正式承諾，或不續約威脅等方式進行「間接違法」。這種「間接違法」使法律難以介入。
（二）行政罰則的威懾力不足
雖然《租賃條例》設有相關罰則，但相較於房東可能面臨的鉅額追繳稅款風險，行政罰鍰的金額與執行力顯得不足，未能形成足夠的法遵威懾效果。
二、稅法困境：租金收入的認定與稽徵挑戰
稅務稽徵是解決租賃黑數的關鍵。當前挑戰在於資訊掌握的被動性。
（一）被動稽徵模式
國稅局大多依賴租客申報租金支出、民眾檢舉或政府補貼資料作為資訊來源，屬於被動稽徵。只要租客不申報，且無人檢舉，房東的租賃事實就極難被查獲。
（二）稅務誘因的邊際效益
儘管政府針對公益出租人提供優稅（如綜合所得稅減免、房屋稅與地價稅比照自用住宅稅率），試圖透過稅式支出鼓勵房東將房屋從黑市轉向白市。但由於誘因設計可能不足，或房東對政策不信任，使得優稅政策的邊際效益仍有提升空間，無法全面扭轉市場趨勢。
三、戶籍法與行政法的權利衝突
《戶籍法》保障遷戶籍的權利，而法務部與行政法院的函釋及判決也明確指出，房東不得以契約限制租客遷入戶籍。此處的實務挑戰在於：
（一）執法缺位
雖然法律明確，但行政機關（戶政事務所）在租客主張權利時，缺乏主動介入私法爭議的法律依據與積極性，難以強制房東配合。
（二）舉證困難
租客須證明「有居住事實」才能遷戶籍，而房東常利用各種理由否認租賃關係（即使已簽約）。這使得個體租客必須訴諸法律途徑（如訴訟）來解決原本應由行政權利保障的問題，耗費大量時間與成本。
專家策略：建構「法遵合規」與「權利保障」的雙贏體系
莊鈞翔博士認為，解決租賃市場的系統性衝突，必須從企業風險治理與法遵合規的高度出發，設計一套「以公法促私法」的制度工具。
策略一：重構租稅誘因結構，實現租賃市場「資訊白名單化」
要根本解決房東的逃稅動機，必須讓「合規」的經濟效益高於「規避」的法律風險。
（一）「專屬租賃所得」分離課稅制度的研議
考慮借鑒國際稅制經驗，研議對租賃所得採取「分離課稅」，設定一個專屬的、較低的綜合稅率。此稅率應低於多數房東的邊際稅率，徹底消除房東因租金收入導致稅率級距跳升的恐懼。此舉旨在將租賃所得視為一種資本性收益，鼓勵其納入合法申報體系。
（二）差別稅率強制連動
法律應強制將房東是否「誠實申報租賃所得」與其房屋稅、地價稅稅率進行強力連動。對於未申報或規避申報的房東，其房屋稅與地價稅應自動適用最高稅率；對於誠實申報者，則維持低稅率或給予更高優惠。讓房東意識到「規避稅務的綜合成本」遠高於「誠實申報的稅負」。
策略二：行政權利的「推定保護」與「主動介入」
為保障租客遷戶籍權與申報權等基本行政權利，政府應轉變為主動權利保障者。
（一）戶籍遷入的「居住推定原則」
法律應確立「居住推定原則」，在於要租客能提出有效的租賃契約書（即使未公證）或水電瓦斯繳費單等間接證據，戶政機關即應推定其有居住事實，並應主動協助辦理遷入戶籍手續。除非房東能提出法院判決或公權力證明租賃契約無效或租客無居住事實，否則不得拒絕。
（二）行政機關的「查核與懲罰前置化」
對於在契約中載明或以口頭限制租客申報與遷戶籍的房東，地政機關、消保官應具備更強大的行政檢查權力。一旦查獲，除判定條款無效外，應立即處以高額行政罰鍰。讓法律的制裁不需等到租客進入司法程序，而是在行政檢查階段即可發揮威懾作用。
策略三：賦予租賃服務業「半公權力」的法遵守門人角色
專業的租賃服務業者（包租業、代管業）應被視為推動市場法遵合規的關鍵守門人，並賦予其必要的法律責任與角色。
（一）強制稅務代理
法律應規定，經由租賃服務業者簽訂或代管的租賃契約，該業者應負有稅務申報的協助或代理義務。確保所有透過專業服務的租賃交易，其租金所得都能百分之百進入國稅局的資訊系統。
（二）法遵風險揭露義務
租賃服務業者在與房東簽約時，必須強制向房東揭露規避稅務、限制遷戶籍、限制申報補貼等行為的「法律責任與行政罰則風險」。這不僅是道德要求，更應是法律所規定的專業服務義務，違反者應受行業主管機關的嚴厲處分。
（三）弱勢租客保障的責任強化
應透過修法，強化包租代管業者在處理租金補貼、弱勢族群出租時的法遵責任，確保不能因房東意願而變相限制租客的社會福利權利。
法治進程與前瞻：邁向權利與義務平衡的治理新局
這場涉及租稅、行政、民法交織的法遵挑戰，要求政府必須展現跨部門協調與法律制度創新的決心。
一、法律經濟學視角下的合規成本優化
從法律經濟學的角度來看，當前市場失靈的根本原因在於不合規的交易成本（逃稅的收益）低於合規的成本（應繳的稅負和被查獲的風險）。因此，政府的治理策略必須是：大幅提高不合規的法律風險與行政成本，同時降低合規的經濟成本（透過專屬稅率）。透過優化租稅結構，將房東的稅務考量從「零和衝突」轉變為「正和協作」。
二、行政權利保障的司法化與規範化
租客基本行政權利的保障，不應是「可協商的契約條款」，而必須是「不可逾越的公法底線」。未來，司法機關應透過更積極的判例，宣告所有限制遷戶籍或申報權利的契約條款無效，並對房東的不續租威脅行為，給予明確的法律否定評價。行政機關則需明確頒布行政指導，統一各縣市在處理租客遷戶籍爭議時的主動介入與協助標準。
三、社會永續發展的法治基石
租賃關係的法遵合規，不僅關乎個體權益，更是社會永續發展的重要基石。一個透明、公平、法治的租賃市場，有助於政府更精確地掌握居住需求，有效分配資源，並推動社會弱勢群體的福利實現。
莊鈞翔博士總結，透過稅務結構的法律調整與行政權利的主動保障，我們將能成功地將租賃市場從一個充滿風險與衝突的黑市叢林，轉變為一個權利義務平衡、全面法治合規的現代治理體系，從而為台灣的居住正義與社會穩定奠定堅實的法律基礎。
【法律依據註腳】
本文章引用之法律依據及數據來源如下，均符合2025年中華民國台灣政府現行法令：
- 憲法第10條：人民有遷徙之自由。此為租客遷入戶籍權利的憲法最高保障基礎，貫穿文章對居住權與行政權利衝突之論述。
- 憲法第15條：人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。用於論述房東財產權與租客居住權的權衡，並作為租賃市場法遵合規的憲法基礎。
- 民法第72條：法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。此為論述房東限制租客遷戶籍或申報權利之契約條款無效的法理依據。
- 所得稅法第14條：個人之綜合所得，包括營利所得、執行業務所得、利息所得、租賃所得等。此為房東租金收入應申報的法定依據，並用於分析租稅規避問題。
- 所得稅法第17條：納稅義務人得就租金支出列舉扣除。此為租客申報租金支出的法定權利，用於闡明租客行政權利遭間接剝奪的衝突。
- 戶籍法第48條：人民應為戶籍之登記。此為遷入戶籍的法律依據與國民義務，支持文章對戶籍遷入權與房東限制條款無效性的論證。
- 租賃住宅市場發展及管理條例第11條：租賃契約期間，租金不得任意調漲，除有約定或法律規定之例外。此用於說明租賃專法對租金穩定性的規範。
- 租賃住宅市場發展及管理條例第17條：租賃契約中，不得限制承租人申報租金補貼或申報租金支出之所得稅。此為房東「軟性威脅」的法律禁止依據，核心於文章對禁載條款的分析。
- 租賃住宅市場發展及管理條例第39條：違反本條例特定規定者，應處以罰鍰。此為論述行政執法與罰鍰威懾力的依據，用於評估法遵誘因不足問題。
- 法務部106年函釋（限制遷戶籍之無效性）：租賃契約中，房東不得以「遷入戶籍」作為拒絕租賃或不續約之理由，此舉可能違反平等互惠原則，並構成對承租人合法權利之侵害。此為行政機關對戶籍法權利保障的明確宣示，支持文章對行政權利衝突的見解。
- 行政法院108年度判字第594號判決（申報義務不可規避）：闡明房東若有租賃事實，即有申報所得稅之義務，不得以契約禁止房客申報租金扣除額來規避稅務責任。此為司法機關確認租稅法遵義務不可藉由私契約規避的重要判例，用於強化文章對稅務合規的論點。
- 中華民國住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項（禁載事項）：明文規定契約不得記載限制承租人申報租金相關權利之條款。此用於佐證文章對「間接違法」行為的法律否定評價。
註：以上法條內容均為2025年中華民國政府現行有效之法令，條文引用自官方公布版本並符合文章中所述之法律依據與說明。
企業策略軍師智慧錦囊 —「不先商議，所謀無效；謀士眾多，所謀乃成。」箴言15:22
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