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建商對抗打房新招？寶佳「自家人交易」內幕揭秘 每坪加價12萬的三大盤算
【M傳媒財經中心／專題報導】
一筆位於台中單元五重劃區的神秘土地交易，揭開寶佳機構令人眼花撩亂的財務操作手法。這塊由集團子公司以每坪72萬元轉售給自然人的土地，不僅創下區域第四高價，更特別的是，買賣雙方竟是同一集團的「自家人」。這場被專家稱為「左右手互換」的交易背後，隱藏著對抗央行打炒房政策的巧妙布局。
根據實價登錄最新揭露，台中市南屯區永春東七路與龍鎮一街口的千坪角地，在今年四月出現一筆總價6.95億元的交易，換算單價達72萬元。經查證，這塊原本由寶佳旗下泓瑞建設取得的土地，如今以每坪加價12萬元的價格，轉售給集團創辦人林家相關的自然人。
知識傳媒 貸款達人 呂崑富分析，這種內部交易手法可能隱藏三大策略思考。
首先，面對央行規定的購地貸款18個月限期開工令，透過內部轉售可以重新計算開發時程；
其次，隨著土地取得成本提高，後續的購地貸款額度也可望隨之拉高；
最後，在稅務規劃上，未來開發完成出售時，在計算房地合一稅時可減除的取得成本也隨之提高。
觀察單元五的發展現況，這塊帶有時程獎勵千坪角地，確實具備相當的開發價值。
以目前13期重劃區素地成交價已達75至78萬元的行情來看，單元五的7字頭價格仍具競爭力。
「單元五鄰近五期、七期成熟商圈，又擁有國際足球園區等重大建設題材」，當地房仲業者分析：「這裡已成為建商兵家必爭之地，寶佳此舉顯然是為長期布局做準備。」
這筆交易最值得玩味的是其對政策的巧妙因應。
央行為抑制房市炒作，規定建商購地貸款需在18個月內開工，否則將逐步收回貸款。而透過內部轉售，寶佳等於重新設定了開發時程的起算點。「這就像遊戲中的存檔點」，呂崑富比喻：「當開發時程壓力大時，透過內部交易重新計算時間，確實是聰明的做法。」
在稅務規劃層面，這種操作也展現了專業團隊精心設計。
會計師分析，當土地以較高價格在集團內部轉售，未來推案時的房地合一稅計算基礎也隨之提高，確實能達到節稅效果。「對於寶佳這種年推案量龐大的建商而言，這種操作產生的節稅效益相當可觀」，該會計師補充：「雖然合法，但也顯示現行稅制可能存在的漏洞。」
M觀點：寶佳這筆土地交易，我們看到三個問題點首先，政策限制反而激發建商更複雜的財務操作；其次，土地市場的價格認定已從「市場行情」轉向「策略價值」；最後，集團化經營的建商在資源調度上具有明顯優勢。對消費者而言，與其關注建商的財務操作，不如將焦點回歸產品本身與居住需求。畢竟，無論土地如何轉手，最終還是要回歸到建築品質與居住價值的根本。
知識傳媒 貸款達人 呂崑富
「房屋貸款知識家」平台創辦人／資深貸款顧問
深耕房產與金融領域多年，擅長房貸優化、資產規劃與解決各類貸款難題
知識傳媒 貸款達人 粉絲專頁 https://www.facebook.com/loannews82
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