房價真會從1000萬暴跌到667萬？專家打臉「網路精算文」：忽略3大現實關鍵
M傳媒 房產中心／專題報導
近期網路論壇流傳一篇熱門貼文，以精算方式斷言「房價將從1000萬降至667萬」，引發正反兩極討論。該文直指銀行貸款成數從8成降至7成，將迫使房價大幅下修33%的觀點，究竟是否符合市場現實？專家提出專業分析。
匿名貼文引爆熱議 房價計算公式掀論戰
該篇匿名貼文以精準數字計算提出：「原本大家拿得出二成頭款200萬，銀行貸八成800萬，房價1000萬。現在同樣只能拿出200萬頭款，銀行卻只貸七成，最多只能貸467萬，因此房價會從1000萬降至667萬。」這套計算公式在網路上迅速發酵，支持者認為一語道破市場調整關鍵，反對者則斥為過度簡化市場機制。
資深房仲分析：「這個算法理論上看似合理，但忽略了房地產市場的複雜性。實際市場調整不會是簡單的數學計算，還需考慮賣方讓利意願、建築成本、通膨因素等多重影響。」
專家：市場調整非單純數學題
房產專家指出，該論點有幾個盲點：「首先，這假設所有買方都只能拿出200萬頭期款，但實際上市場買方資金實力各異。其次，賣方除非急需資金，否則寧願等待也不願大幅降價。最重要的是，建築成本持續攀升，從土地、營造到人工都在漲價，開發商很難大幅降價求售。」
根據內政部最新數據，雖然銀行貸款成數確實有所緊縮，但全國房價並未出現33%的跌幅。主要都會區房價最多修正1-2成，且多是透過議價空間擴大實現，而非直接調降牌價。
買賣雙方博弈 價格尋找新平衡
貸款成數緊縮確實會影響購買力，但市場調整是買賣雙方博弈的過程。賣方如果急售，可能會適度讓利；但如果不急，就會選擇等待合適買家。這個過程會找到新的價格平衡點，但不會是簡單的數學計算結果。
實際市場狀況顯示，賣方讓利幅度多在5-15%之間，且多以裝潢補貼、家電贈送等方式呈現，直接大幅降價的情況相對少見。特別是預售屋市場，建商寧願放緩推案速度也不願大幅降價，避免影響已購客戶權益。
自住客機會浮現 專家建議這樣做
雖然房價不太可能如網路計算般大幅下跌，但專家認為貸款成數緊縮確實為自住客創造了更好的進場機會。房產顧問建議購屋族可以把握幾個原則：
1. 加強儲蓄，提高自備款比例
2. 選擇總價較低的產品或區域
3. 善用銀行議價空間，爭取較好貸款條件
4. 耐心等待急售物件出現
5. 考慮預售屋分期付款減輕壓力
M觀點 市場回歸理性 長線仍看好
多數專家認為，當前市場正在經歷調整期，但並非崩盤。長期來看，人口剛性需求、通膨因素和建築成本提升，仍將對房價形成支撐。購屋族應該回歸自身需求，選擇適合的產品和進場時機，而不是期待房價大幅下跌。
專家提醒：「與其等待房價大跌，不如務實評估自身財務狀況。選擇負擔得起的房子，遠比預測市場高低點更重要。」
