降價也賣不掉！屋主哭訴：價格砍到見骨，為何連看屋的人都沒有？
【M傳媒房產中心／專題報導】
這個問題正在房市賣方圈掀起一陣恐慌。最近不少屋主發現，即使把價格砍到比實價登錄還低，房子還是像被施了魔咒般滯銷。這種「有行無市」的詭異現象在當前房市愈演愈烈，不僅自售屋主感到挫折，連資深房仲都坦言現在是「從業二十年來最冷的冬天」。
買方市場冷酷現實
「我開價比實價登錄最低紀錄還少50萬，整整兩個月只有三組人來看房！」一位在新北市賣房的屋主無奈地說。這種情況在過去相當罕見，但在當前市場環境下卻成為新常態。房仲業者分析，現在買方的心態就像「等颱風天的菜價」，總覺得明天會更便宜。
市場上出現一種特殊的「價格認知落差」：賣方覺得已經賠本賣，買方卻認為還會再跌。一位房仲店長苦笑著形容：「賣方在流血價，買方在等跳樓價，這交易怎麼談得成？」
銀行收傘連鎖效應
央行連續升息與選擇性信用管制的實施，正在市場上產生「收傘效應」。銀行房貸專員透露：「現在鑑價普遍比成交價低一成，貸款成數也從過去的八五成降到七成左右。」這意味著買方要準備更多自備款，直接削弱了購買力。
更讓賣方頭痛的是，銀行對某些區域的放款變得特別保守。「同樣的物件，半年前可以貸到八成，現在可能只剩七成，買方就算想買也湊不出頭期款。」一位代書點出關鍵問題。
重劃區拋售潮
在某些推案量大的重劃區，情況更加嚴峻。「我們社區同時有20戶在賣，大家價格互相踩踏，最後誰都賣不掉。」一位青埔特區的屋主嘆氣。這種「多殺多」的現象在供過於求的區域特別明顯，屋主想要脫手，就必須拿出更大的誠意。
房仲業者觀察到，部分投資客集中的社區已經出現「降價比賽」，最早降價的還有機會成交，等到大家都跟進降價時，反而讓買方更加觀望。
專家突圍策略
面對這樣的僵局，房產專家建議屋主應該多管齊下。首先是要「重新包裝」，與其一味降價，不如花點小錢整理屋況。「我客戶花30萬重新粉刷、換燈具，最後多賣了100萬。」一位設計師分享成功案例。
其次是「創造話題」，現在買方都很精明，與其說「便宜賣」，不如強調物件的獨特性。「學區、捷運、生活機能這些基本盤已經不夠，要找出物件的不可替代性。」
買方矛盾心理
「現在買房像在接掉下來的刀子，不知道什麼時候是底部。」一位看了半年房的潛在買家道出心聲。這種「怕買貴」的心理讓許多買方寧可繼續租屋，也不願在此時進場。
有趣的是，當真的出現「破盤價」時，買方反而更猶豫。「我遇到一個案子比實價登錄低兩成，客戶第一個反應是：這房子是不是有問題？」房仲業者說這種「便宜不敢買」的心理相當普遍。
成交關鍵密碼
在當前市場，能夠順利成交的物件通常具備三個特質：價格夠殺、屋況夠好、地點夠優。「三項至少要佔兩項，如果只有價格便宜，其他條件太差，還是很難賣。」房仲業者分析。
另外，彈性的付款條件也成為成交關鍵。「我們最近成交的案子，屋主同意讓買方分期付頭期款，這種彈性在現在市場特別重要。」
「與其降價求關注，不如讓物件有亮點。」 一位成功在冷清市場中賣出好價錢的屋主這樣分享。他的經驗或許正是最好的啟示：在買方市場中，與其盲目跟隨降價潮，不如找出自己物件的獨特價值。
房市交易陷入僵局，其實是市場回歸理性的必經過程。
對賣方而言，與其抱怨市場冷淡，不如思考如何提升物件競爭力；對買方來說，與其盲目等待低點，不如在能力範圍內尋找適合的標的。畢竟，市場永遠在變化，等待完美時機可能錯過適合的物件。在這場買賣雙方的心理博弈中，能夠理性判斷、務實決策的人，才是最後的贏家。
