銀行鑑價買房真能撿到便宜？ 內行人揭「鑑價與市價的差距真相」
【M傳媒房產中心／專題報導】
「用銀行鑑價跟屋主買，現在能輕鬆買到房嗎？」有網友疑惑，既然銀行鑑價也會參考實價登錄，為什麼不直接照銀行鑑價來買房就好？ 銀行鑑價通常比市場成交價保守約10-15%，主要原因在於銀行的角色是風險控管者，他們需要確保萬一借款人無法還款時，處分抵押房屋仍能回收足夠金額。因此銀行鑑價重視的是「處分價值」，而非市場上的交易價格。
這解釋了為什麼民眾常會感覺銀行鑑價與自己查詢實價登錄的結果有落差。房仲業者所謂的「保守估值」，其實是「可達成機率較高的價格區間」，但這個區間的上緣往往貼近賣方期待，下緣才是市場真實狀況。
實價登錄在鑑價中的角色
實價登錄確實是銀行鑑價的重要參考依據，但並非唯一標準。鑑價人員會綜合考慮區域行情、房屋個別條件、市場供需等因素。
值得注意的是，實價登錄本身存在時間落差，且不同樓層、方位、裝潢條件的價差難以精準反映。這就造成「看似合理，實有偏差」的估值現況，也是為什麼銀行鑑價與實際市場價格總是存在一段差距。
當前房市環境下的購買機會
2025年台灣房市正面臨「量縮價跌」的調整期。根據內政部數據，2025年上半年全台不動產買賣移轉棟數普遍萎縮，平均衰退約25%，從實價登錄的交易量來看，更是比去年同期「腰斬」，只剩下約45%。在交易量大幅萎縮的背景下，部分地區確實出現價格鬆動現象。信義房價指數顯示，2025年第三季七大都會區中，桃園、台中、台南、高雄均出現年減幅，其中台中和高雄的減幅更超過5%。這意味著在當前市場環境下，買方有較大的議價空間。
銀行鑑價購屋現實考量
理論上，參考銀行鑑價出價是較為保守安全的做法，但在實際交易中可能面臨兩種情況：
屋主惜售：如果屋主不缺資金，可能選擇將房屋出租，等待市場回溫。特別是現在租金持續上漲，出租收益足以 cover 部分房貸支出，讓屋主沒有急售壓力。
買賣方價格認知差距：目前市場上買賣雙方對於房價認知仍有差距，買方期待更大幅度的降價，而賣方則堅持一定的價格底線，導致交易難以達成。
給購屋者實用建議
對於想進場的購屋族，專家建議可採取以下策略：
多方比較銀行鑑價：不同銀行的鑑價標準可能不同，建議同時洽詢多家銀行，比較鑑價金額與貸款成數。
解讀實價登錄的技巧：參考實價登錄時，應「去掉最高與最低價」後的區間，這個數字通常較貼近市場真實狀況。同時要特別注意交易時間，過時的資料參考價值較低。
把握議價時機：在當前市場氛圍下，買方有更多議價籌碼。房市專家李同榮甚至認為，「價格最壞時候正在開始」，對於有自住需求的購屋者來說，這可能是進場挑選物件的機會。
銀行鑑價作為購屋出價參考有其價值，但想單純靠銀行鑑價「輕鬆買房」在現實中並不容易。
與其糾結於數字遊戲，不如回歸購屋本質：這間房子是否真正符合需求？價格是否在負擔範圍內？ 在當前房市調整期，保持理性判斷、做好功課，才是找到理想物件的關鍵。
