桃園中壢體育園區雙軌起跑！全國首創可負擔住宅拼7月核定，社宅年底動工

M傳媒地方中心／報導

桃園市政府推動居住正義再出重拳。市府都市發展局宣布，中壢體育園區內中運段50與235地號兩處社會住宅已於本月13日完成發包，預計今年底動工、119年完工。更關鍵的是，全國首創的《桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例》草案已於15日經市政會議通過，送交市議會審議，力拚5月下旬完成三讀、7月報請中央核定施行。M編幫你拆解這套「社宅加可負擔宅」雙軌並行的住宅策略，以及對桃園房市的潛在影響。

社宅先發：中壢體育園區634戶年底動工，緊鄰捷運與大巨蛋

先講社宅進度。都發局指出，中運段50與235地號兩處社宅分別規劃為地下3層、地上12層及13層建築，總樓地板面積各約1.22萬坪與1.11萬坪，工程總經費合計約50億1000萬元。未來將分別提供328戶及306戶住宅，合計634戶，規劃一房型、二房型及三房型，另保留約5%的無障礙房型，滿足不同族群與年齡層的居住需求。

區位條件是這批社宅的最大亮點。基地位址鄰近捷運綠線延伸中壢線G26站及中壢車站，附近更有規劃中的中壢大巨蛋，交通與生活機能極具潛力。此外，兩處社宅也納入公托中心、身障者服務中心及社會局南桃園服務據點等多項公共服務設施，強化在地社會福利量能，讓社宅不只是居住空間，更是地區生活核心。建築設計也將符合能效1+等淨零碳排多項標章，跟上永續建築潮流。

可負擔宅接棒：全國首創自治條例，住宅去商品化成最大亮點

社宅解決的是「租」的需求，可負擔宅則要打通「購屋」的任督二脈。桃園市長張善政表示，這是全國首創的可負擔住宅制度，更是他上任後推動困難度最高的政策，府內外歷經上百場會議，終於讓法規及制度成型。

這套制度有四大核心重點：

住宅去商品化：申購價格以民眾可負擔能力為基礎訂定，而非市場行情。以一般雙薪家庭月收入12萬元、30年期貸款利率2.185%為例，每月房貸支出約3萬元，可負擔3房型約35坪住宅。

結合捷運導向開發選址：優先擇定於A20、A21站及中壢體育園區整開區等捷運場站周邊地區實施，降低家庭交通支出與負擔。

青年婚育優先：鎖定年滿25歲未滿45歲且育有未成年子女的家庭，連續設籍桃園市滿一年以上、家庭成員均無自有住宅。

財務循環挹注社宅：市府提供容積獎勵等誘因，建商捐贈一定比例可負擔宅，再由市府以合理價格賣給符合資格的家庭，收回的資金用來挹注社宅興建。

更關鍵的是防炒作機制。都發局表示，制度設計納入信託機制及必要時政府收回機制，採取固定價格買賣制度，明定得由桃園住宅及都市更新中心保證買回，確保住宅資源不流入自由市場遭投機套利。

捷運站站有家：首波鎖定航空城餘屋，中壢、A20、A21三案先行

可負擔宅從哪裡來？都發局說明，首波鎖定航空城安置住宅餘屋，目前中壢體育園區、A20及A21等三案細部計畫中，已明定建商開發面積達1500平方公尺以上即須捐建一定比例住宅，待自治條例通過後即有推動的法源依據。

張善政強調，可負擔宅不是自由買賣而是封閉市場，由市府控制交易機制，且數量不多，不會影響房地產自由買賣市場，又能照顧到最需要照顧的人。市府同步推動社會住宅與可負擔住宅，為青年及婚育家庭打造從「租屋」到「購屋」的完整安居階梯，逐步實現「站站都有家」的都市願景。

M編觀點：可負擔宅能破解高房價困局嗎？

桃園這次推出全國首創的可負擔住宅自治條例，確實打中了當前房市的最大痛點：年輕人買不起房。制度設計從「去商品化」下手，用政府主導的封閉市場切斷投資客套利空間，讓住宅回歸自住本質，理念上無可挑剔。

但M編也要點出幾個觀察重點。

第一，供給量能有多大？建商捐贈換容積的模式，在當前房市降溫、建商推案縮手的環境下，實際能取得的可負擔宅數量仍是未知數。

第二，價格如何訂定？專責評定小組如何權衡「家庭負擔能力」與「建商成本」，將是制度成敗的關鍵。

第三，中壢體育園區雖有捷運與大巨蛋加持，但周邊交通衝擊已是議員關注焦點，未來居住品質能否跟上建設速度，有待觀察。

不過，張善政也坦言這是他任內困難度最高的政策，可見推動過程中各方角力之激烈。能走到市政會議通過這一步，已屬不易。接下來就看議會審議是否順利，以及中央是否願意核定這套創新的住宅模式。若成功上路，桃園將成為全台居住正義的示範城市。

社宅讓你租得起，可負擔宅讓你買得起。桃園這套雙軌策略若真能落實，年輕人不用再為了買房被洗出台北市了。

圖/桃園市政府