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房子那麼多為何你還買不到？內行揭密：關鍵在「家戶數」非人口數
【M傳媒房產中心／專題報導】
房市矛盾現象，官方統計顯示住宅數量充足，但市場上卻一屋難求。最近房市專家提出驚人觀點：解讀房市不該看人口數，而要看「家戶數」，這項見解徹底顛覆了傳統分析方式，也解釋了為什麼官方數據與市場感受存在巨大落差。
家戶數VS住宅存量：北北桃竹房市平衡真相
根據2025年第一季估算，新北市住宅約190萬宅，家戶數約172萬戶，住宅與家戶比例約1.11，扣除合理空置率後，僅屬小幅餘裕狀態。台北市更為緊繃，住宅約110萬宅對上家戶約107萬戶，比例僅1.03，接近完全平衡狀態。
同樣現象出現在近年房市熱區桃園市與新竹市。桃園住宅約100萬宅，家戶數約95萬戶，比例約1.05；新竹市比例1.09，帳面看似餘裕，但園區就業吸納力強，有效供給常被快速消化，租屋市場仍然吃緊。
合理空置率：市場流動的隱形關鍵
為什麼住宅與家戶比例不是1：1才健康？專家解釋，合理空置是市場正常運作的必要條件，包括搬家過渡期、房屋整修、待租待售等情況，都需要空置住宅作為市場周轉。
一般認為7-10%的空置率屬於健康範圍，能讓市場保持適當流動性。從這個角度分析，北北桃竹整體處於「接近平衡到小幅餘裕」狀態，並沒有大規模過剩現象。
竹北房市印證理論：量縮價漲的背後真相
竹北房市最近表現完美印證這個理論。根據2025年上半年實價登錄資料，竹北市住宅成交量較去年同期大幅下滑近50%，但平均單價卻逆勢上揚，呈現「量縮價漲」的罕見現象。
為什麼交易量腰斬，價格卻還撐得住？關鍵在於實質供需關係仍然緊張。竹北作為科技產業聚集重鎮，儘管交易量降溫，但因建商惜售與園區高收入族群撐盤，價格不跌反漲。
產品類型差異：小宅成為市場主流
進一步觀察市場產品類型，差異更加明顯。根據統計，過去五年新竹縣市的小宅價格漲幅高達93.7%，幾乎翻倍，成為七都中漲幅最顯著的區域。
資深房仲業者指出，竹北熱門路段如中華路近一年成交主力集中在25至40坪的兩至三房產品，總價多落在1200萬至1600萬元之間。這類產品能兼顧首購族與小家庭換屋需求，對自住客具高度吸引力。
區域發展不均：蛋黃區仍一位難求
另一個關鍵問題是區域發展不均衡。以新竹地區為例，雖然整體住宅存量看似足夠，但就業機會高度集中於科學園區周邊，導致這些區域的有效住宅供給遠遠不足。
資深房仲分析，中華路買方以工程師與首購族居多，由於鄰近台元科技園區與新興的昌益科學園區，就業機會穩定，支撐房市需求。
房市真相：總量平衡但結構失衡。
只看總體數據就像看平均薪資一樣不準確，區域、產品類型的分布不均才是問題核心。對於購屋者來說，與其糾結於總體數據，不如深入了解特定區域的家戶結構與住宅供給。畢竟，買房不是買統計數字，而是買一個適合自己生活的家。
