中古屋10個「大寫的慘字」！低價背後藏風險 買房前先查清楚
【M傳媒／調查報導】
房市進入盤整期，中古屋議價空間逐漸擴大。住商機構統計自家2025年成交資料，全台平均銷售天數達104.2天，比2024年增加17天，平均議價率也擴大至16.7%。
市場選擇增加後，屋況、產權、貸款及使用合法性的重要性更加凸顯。以下整理中古屋交易常見的10類高風險物件。
地雷一：只做表面的「化妝屋」
重新油漆、鋪地板、做系統櫃，無法直接代表水電、防水及管線已更新。
購買翻修中古屋，應確認水電管線、防水、壁癌、漏水及結構狀況，並要求賣方說明實際施工項目。裝潢越新，更要確認被包覆的位置原本是什麼狀況。
地雷二：曾發生非自然死亡的房屋
現行成屋交易文件要求揭露建物專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡；產權持有前的事件，則須揭露賣方是否知悉。
樓梯間、中庭等共用部分與專有部分的法律及交易判斷可能不同，購屋時應完整查看建物現況確認書及不動產說明書。
地雷三：高氯離子混凝土與輻射屋
高氯離子混凝土可能造成鋼筋腐蝕及混凝土剝落，是否影響結構安全仍應透過專業檢測及結構鑑定判斷。
核安會資料顯示，目前發現的放射性污染建築物主要為民國71至73年興建，使用執照核發期間則延伸至民國75年1月。核安會設有輻射屋查詢系統，必要時也可委託認可的輻射防護偵測業者檢測。
地雷四：複雜的共有產權
多代繼承可能讓一間房屋出現多名共有人，後續出售、貸款、分割及都更協商都會更加複雜。
共有人可以出售自己的應有部分，其他共有人依法享有同價優先承購權；整筆共有不動產的處分，則可能涉及《土地法》第34條之1。
購屋前應先取得最新土地、建物謄本，確認真正買到的是「整戶所有權」還是「部分持分」。
地雷五：銀行鑑價偏低的物件
小坪數套房、高屋齡住宅、特殊用途建物、共有持分及市場流通性較低的房屋，銀行核貸條件通常會更加保守。
貸款成數沒有「15坪以下固定幾成」或「30年以上固定幾成」的全國標準。銀行會依鑑價、地段、屋況、用途及借款人條件個別審核。
簽約前先取得銀行初步估價及貸款評估，可以降低自備款突然增加的風險。
地雷六：開價脫離成交行情
2025年住商機構內部成交資料顯示，全台平均議價率已達16.7%，反映買賣雙方價格認知差距正在擴大。
中古屋出價應以同社區、相近樓層、坪數、屋齡及交易時間的實價登錄為主要比較基礎，再依裝潢、屋況與特殊條件調整。
地雷七：交易量過低的度假型住宅
海景宅、山區住宅及偏遠度假社區最大的風險在於市場流動性。
購買前應確認區域實際成交量、常住人口、交通、生活機能、社區管理及空屋狀況。自住需求薄弱的區域，未來出售通常需要更長時間。
地雷八：需要全面整修的老屋
屋齡本身不等於屋況差，真正需要注意的是水電、防水、排水、外牆、結構及公共管線的實際狀況。
低價老屋若同時需要更新水電、浴室、防水、門窗及公共管線，整體取得成本可能快速增加。出價前應把必要修繕費一起納入購屋預算。
地雷九：重要環境設施周邊住宅
高壓電塔、變電所、殯儀館、公墓、寺廟、焚化設施等，可能影響不同買方的購屋意願及未來轉售性。
現行不動產說明書要求標示周邊半徑300公尺內的重要環境設施。實際房價影響程度則會依設施種類、距離、視覺、噪音、區域供需及個別市場而不同。
地雷十：用途不符與違章增建
購買俗稱「工業宅」、「商辦宅」的物件，應同時查土地使用分區、建物謄本主要用途及使用執照。
建物核准為辦公室、事務所或廠房，實際改作住宅使用時，可能涉及建築或都市計畫使用管制問題，也可能影響銀行貸款。
頂樓加蓋、陽台外推及其他增建則應確認是否合法。各縣市對既存違建、新違建及拆除順序有不同執行規定，列管或暫緩拆除僅代表執行方式，並不因此取得合法建物身分。
M編觀察
中古屋真正的風險通常藏在產權、結構、使用用途、銀行鑑價與未來轉售性。
簽約前至少完成四道確認：調閱土地與建物謄本、完整閱讀不動產說明書及建物現況確認書、確認土地分區與建物用途、取得銀行初步貸款評估。
【M傳媒／調查報導】
