房價只跌5%，市場卻有20%體感！專家推估少漲16.63%　衝擊藏在交易量

文／賣厝阿明 知識＋

這波房市最明顯的變化，是房價跌得不多，交易市場卻冷得很快。

央行2024年接連祭出第六波、第七波選擇性信用管制後，全國住宅價格指數從高點回落幅度不到5%，帳面房價仍有支撐；另一邊的交易量、房貸條件與買方追價意願已經明顯降溫。

市場出現一種「20%體感」。這個20%不是房價跌幅，也不是央行公布的政策效果，而是用來描述房價漲勢收斂、交易量萎縮、貸款槓桿降低與買方心態改變後形成的市場溫差。

房價跌不到5%　交易市場已經換了一個樣子

2024年上半年以前，台灣房價仍處於明顯上升階段。央行在2024年6月、9月進一步收緊信用管制後，房價逐漸從快速上漲轉向高檔盤整。

以內政部全國住宅價格指數觀察，房價從高點至今修正幅度不到5%。

對一般買方來說，這代表房子沒有出現全面大降價；對房仲、代銷及建商來說，市場感受到的變化卻遠高於5%，因為成交速度、來客數、議價空間及銀行貸款條件都已經改變。

房價仍在高檔，市場熱度已經降下來。

專家推估少漲16.63%　呈現另一種房市落差

馨傳不動產智庫執行長何世昌以「平行時空」概念推估，假設2024年沒有第六波、第七波選擇性信用管制，也沒有銀行緊縮不動產貸款，在AI產業與台股財富效應持續發酵的情況下，2026年第2季全國住宅價格指數可能來到173.61。

依照這項推估，未實施後續信用管制情境下的房價，可能較目前實際水準高出約16.63%。

這項16.63%屬於何世昌設定特定條件後的情境推估，代表「未實施後續信用管制」與實際市場之間的假設差距。

實際房價走勢仍同時受到利率、景氣、股市、住宅供需、銀行授信及市場預期等因素影響，因此16.63%適合作為觀察房市上漲動能變化的參考。

從這個角度來看，政策影響除了房價實際修正多少，也包含原本快速上漲的價格動能收斂。

真正有感的是交易量　2025年直接少掉四分之一

房市降溫最清楚的數字出現在交易量。

內政部統計顯示，2025年全國建物買賣登記26萬1,308棟，較2024年減少25.5%，創近9年新低。

換成更容易理解的方式，就是一年交易量直接減少約四分之一。

交易量下降帶來的影響會快速傳到第一線。房仲成交週期拉長、代銷去化速度下降、屋主等待買方時間增加，買方則有更多時間比較產品、價格與貸款條件。

這也是房價只修正不到5%，市場感受卻遠比5%強烈的重要原因。

信用管制先降低槓桿　再改變買房選擇

央行針對2020年以來選擇性信用管制進行研究，也可以看出這種傳導方式。

以第一波針對第三戶房貸的信用管制為例，央行研究估計，受政策影響對象的貸款成數降低約8.7個百分點，新增房貸金額下降約21%至22%，貸款年限縮短約6個月，房屋購買價格下降約6%，每平方公尺購屋價格下降約8%。

這組數據反映的是特定信用管制對第三戶購屋者的估計效果。

貸款成數降低之後，購屋者需要準備更多自備款；可以借到的金額下降，部分買方會降低購屋總價、選擇單價較低的房屋，也有部分需求退出市場。

信用管制因此先影響資金與購屋能力，再傳導到成交量與成交價格。

「20%體感」來自價格、資金與交易量一起轉向

目前房市有三組很有代表性的數字。

房價從高點修正不到5%，呈現實際價格變化；何世昌推估的16.63%，呈現未實施後續信用管制假設情境與實際市場之間的差距；央行研究中的21%至22%，則是第一波第三戶房貸管制對受影響對象新增房貸金額的估計效果。

三組數字各有不同統計基礎與意義，分開觀察才能看清楚市場變化。

「20%體感」代表的是房市從快速上漲、快速成交及高槓桿環境，轉向量縮、比價、議價與資金緊縮後形成的綜合市場溫差。

阿明觀點：現在買房先看成交量，再看貸款，最後談價格

房價通常是房市裡反應比較慢的一項指標。

屋主沒有資金壓力，可以選擇延長銷售時間；建商也能透過付款條件、個案議價及不同銷售策略調整去化速度，因此市場轉冷初期，經常先看到成交量下降，再逐步反映到價格。

目前台灣房市正呈現這種狀態。

房價從高點修正不到5%，2025年全國建物買賣量卻年減25.5%。價格還在高檔，交易熱度與資金環境已經明顯改變。

對自住買方而言，目前更實際的做法是先確認銀行核貸條件與可貸成數，再設定自己負擔得起的總價與月付金，最後利用市場量縮增加的選擇空間比較價格。

「房價只跌5%，市場卻有20%體感」呈現的正是這波房市最特殊的現象。房價沒有大幅下跌，交易量、資金與買方心態已經先轉彎。

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