房貸只能找銀行?農漁會、信合社也能辦　專家：先過3關再比利率

文／呂崑富（富哥）｜M傳媒專欄作家

買房辦房貸，多數人習慣先問公股銀行、民營銀行，實際上農漁會信用部、信用合作社也是房貸管道。

部分地區型金融機構長期經營在地客戶，符合授信條件的案件，有機會取得具有競爭力的利率與貸款條件；具有特定農漁業身分及用途者，也可能適用政策性農業貸款。

富哥提醒，農漁會、信合社都有自己的授信規則，利率、鑑價、成數、房屋位置與申請資格要一起比較，單看利率很容易算錯帳。

第一關｜農漁會先分一般房貸、政策農貸

農漁會信用部提供的不動產貸款，不等於全部都是低利農貸。

一般民眾購買住宅申請房屋抵押貸款，仍屬一般授信，金融機構會審查收入、信用、負債、還款能力及擔保品價值。

另一類則是政策性農業專案貸款，通常會限制申請身分與資金用途，例如農民、漁民、農業經營者，部分方案還會要求特定會員資格。

一般住宅房貸與政策農貸是兩套不同制度，符合政策資格才有機會使用政策性貸款條件。

農業金融體系也不只有農業生產貸款，全國農業金庫同樣提供一般住宅等相關貸款商品。

第二關｜信合社可以借　先看房子在哪裡

信用合作社具有明顯的在地金融特色。

現行制度下，符合相關條件的信用合作社可以對非社員辦理特定授信。自然人以房屋作為擔保申請貸款時，仍須符合信用合作社的業務區域及相關規範。

因此，找到一家利率條件不錯的信合社，還要確認房屋所在地是不是它可以承作的範圍。

房子位置、申請人條件與信合社業務區域，都是送件前要先確認的基本資料。

第三關｜利率低0.1%　鑑價少100萬照樣傷荷包

富哥認為，房貸最容易比較錯的地方，就是只盯著利率。

假設A金融機構利率比較低，房屋只鑑價1,200萬元；B銀行利率稍高，卻鑑價1,300萬元，同樣貸款7成，兩邊可以貸到的金額就相差70萬元。

這筆差額最後會直接變成買方需要準備的自備款。

因此，房貸至少要一起比較：

鑑價、貸款成數、利率、年限、寬限期、開辦費及提前清償限制。

利率只是其中一項。

高總價住宅　還要看金融機構能承作多少

一般首購住宅通常較少碰到單一客戶授信上限，但高總價住宅、大額增貸或同時存在多筆授信，金融機構本身的資本規模與授信限制就會產生影響。

信用合作社對單一自然人的授信總額受到相關法規與內部風險管理限制，大型商業銀行則因資本規模、跨區服務及授信體系不同，在大額案件上的承作條件也可能不同。

買高總價住宅時，除了比較利率，也要先確認金融機構能提供的實際額度。

富哥觀察｜房貸多問一家　直接比最後拿得到什麼

房貸市場不只有銀行。

農漁會信用部、信用合作社各有自己的客群與授信特色，在地往來時間長、收入穩定、擔保品條件佳，或符合特定政策資格的申請人，都可以納入比較。

送件前先過三關：資格符合、房屋能承作、整體成本划算。

房貸一繳就是20年、30年，差0.1%的利率很重要，少一成貸款成數同樣很重要。

最後比較的不是銀行、農會或信合社哪個名字比較漂亮，而是同一間房子、同一個借款人，誰願意給出更合理的鑑價、成數、利率與還款條件。

多問一家、多拿一份正式試算，再決定房貸放在哪裡，才是最實際的比較方式。

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