一坪 410 萬！老公寓開價嚇死人，都更政策把房子變成投機工具？
【M傳媒房產中心】
阿明看到經濟日報一則房市新聞，差點咖啡噴出來！
台北四維路，一間 58 年的老公寓，一樓 16 坪，開價 6588 萬，換算一坪 410 萬。網友第一反應：「屋主是不是瘋了？」
不過仔細一看房仲文案，才知道這價錢不是買老公寓本身，而是買「未來可能的都更收益」
建商已經進場整合，等都更完成，原本 16 坪可以換回 33 坪新屋，加一個坡平車位。
簡單講，你買的是一張「開發彩票」，不是現實的房子。
屋主沒瘋，是制度瘋了
都市更新學會榮譽理事長蔡漢霖指出，屋主是照制度算的：
先把都更容積獎勵算滿，推算未來可以分回多少新房，再用市場行情倒推現價。
結果，6588 萬的價格看似瘋狂，其實是「制度算出來的理論價」。
蔡漢霖提醒，這種玩法讓老屋不再是居住選項，而變成「套利工具、開發彩票」，房價螺旋上升，連老房子也越來越住不起。
容積獎勵，解方還是毒藥？
政府大撒容積獎勵，看似鼓勵都更，實則可能透支公共資源。
中研院經濟所許文泰也說，容積本來是有限公共設施的規劃工具，但現在被當作「無限發放的獎品」。
過度放寬的後果：公共設施超載、蛋黃區都更快、邊陲老屋沒更新動力。
更妙的是，都更案其實停擺中。
蔡漢霖透露，營造成本高、毛利不到 20%、工期長達 7~8 年，每年獲利僅 2%，建商怕虧損或資金回收慢，停工或找人接手的比比皆是。
簡單說，一邊屋主用「都更夢」炒房，一邊建商不敢動工，形成荒謬的供需脫節。
「一坪換一坪」？別被騙了
蔡漢霖提醒，都市更新牽涉造價、房價、容積、基地條件等多變數，即使同一棟樓，不同戶分回的新房條件也可能差很大。
容積獎勵表面讓住戶不用出錢換新房，實際上是一次性公共財，濫用會扭曲都市規劃、資源分配不公。
阿明總結：都更不是彩票，房子不是籌碼！
買 6588 萬換 16 坪老屋，換來的是未來 33 坪新屋加車位，但拆房時間？
分回新屋價值？都是未知數。當老屋被當開發工具，弱勢族群連老房子都買不起。
蔡漢霖建議：都市更新必要，但策略要調整。盲目提高容積，只會增加屋主期待、加大整合困難。
你身邊也有等都更的老房子嗎？你覺得一坪 410 萬合理嗎？圖/台灣房屋 信義光復旗艦特許加盟店 網站截圖
留言跟阿明分享你的看法吧！
