房市共伴效應發威！專家警告：這3類人最危險
「當央行的信用管制鐵腕碰上囤房稅2.0的重拳，台灣房市正迎來史上最強政策風暴！2025全台買賣移轉棟數恐跌破30萬戶，建商餘屋貸款成數被砍到『見骨』的3成，市場更傳出投資客急拋售潮。
這波政策組合拳究竟會讓房價『有感降溫』，還是誤殺剛需族群？
一、政策背景與現況
央行信用管制：
自2020年12月起，央行已七度調整選擇性信用管制措施，包括限制自然人第二戶貸款成數（5成）、法人與高價住宅貸款成數（3成）、取消首購寬限期等。要求銀行自主控管不動產貸款總量，並針對投機性買盤加強限制。
房屋稅2.0：
囤房稅2.0將非自住住宅稅率調升至2%～4.8%，並擴大適用範圍，同時縮短建商餘屋銷售緩衝期，加重多戶持有者的稅負成本。此舉直接抑制投資性購屋需求，間接促使建商加速去化庫存。
二、對房市的具體影響
交易量顯著萎縮：
2025年第一季全國買賣移轉棟數年減22.1%，房貸申辦件數同步下滑，顯示市場觀望氣氛濃厚。專家預估，下半年預售新案可能延推，尤其是餘屋壓力大的區域。
房價僵固性仍存：
儘管交易量降溫，但央行坦言「房價降幅未明顯」，主因剛需支撐與建商成本壓力。精華區房價仍具抗跌性，但外圍區域可能因供過於求面臨修正。
建商資金鏈緊縮：
餘屋貸款成數降至3成，加上囤房稅2.0的持有成本上升，對「先建後售」型建商衝擊最大，可能迫使部分業者降價求售或暫緩推案。
市場結構分化：
自住需求受保障：新青安貸款與首購優惠持續，剛性買盤成為市場主力，銀行資源優先流向自住型貸款（占比達61.9%）。
投資客退場：多戶貸款限制與稅負加重，導致投資性需求銳減，部分資金轉向商用不動產或海外市場。
三、潛在風險與挑戰
金融穩定性隱憂：
不動產貸款餘額持續攀升至14.6兆元，占總放款比率達36.89%，雖集中度略降，但資金過度集中可能排擠企業融資，長期不利經濟結構。
政策反饋效應：
過度緊縮可能抑制正常換屋需求，例如「一年內出售舊屋」的換屋條款過於僵化，造成房屋交易市場流動性下降。
四、專家建議與因應策略
自住購屋者：
優先選擇「三需一捷運」（就學需求、就業需求、就醫需求及捷運沿線）的剛需產品，避開供給過剩的蛋白區。
善用實價登錄與銀行鑑估值，爭取合理議價空間。
建商與投資者：
調整產品定位，聚焦中小坪數、低總價自住型建案，並加強與公部門合作都更或社宅開發。
分散資金配置，降低不動產投資比重，轉向收益穩定的REITs或海外資產。
政策制定：
強化「差異化管制」：針對自住與投資需求制定更精細的貸款與稅制，避免「一刀切」誤傷剛需。
加速社宅供給：確保執行效率以平衡市場供需。
信用管制與囤房稅的共伴效應將持續重塑房市結構，預期未來2-3年市場將呈現「量縮價緩跌」格局，精華區抗跌性強，外圍區域則需消化供給過剩壓力。
長期而言，政策需在「抑制投機」與「保障居住正義」間取得平衡，並透過稅制改革引導資金投入實體產業，促進經濟均衡發展。
