先斡旋才能貸款預查 是常態還是話術？
一位首購族網友的提問：「仲介堅持要有我斡旋才能貸款預查，這樣的說法合理嗎？」這位網友目前尚未下斡旋，卻被要求先斡旋才能確認貸款條件，讓他感到相當困惑與不安。這樣的狀況，其實反映出房產交易中常見的資訊不對等問題。
資深房仲表示，這個問題其實沒有絕對的對錯。實務上，我們會建議客戶看喜歡房子可以先做『貸款預審』，確認財務能力後再進入議價階段。他解釋，房仲通常都有合作代書，買方只要提供薪轉證明、扣繳憑單等基本資料，透過代書幾個工作天內就能取得初步的貸款評估。房仲會要求客戶先斡旋再走貸款預估，主要是擔心客戶制是問問哥/姊，忙了半天突然說我不要了。
銀行房貸部門主管也證實，現在多數銀行都有「貸款預估務。以這位網友的情況來說，其實可以先請房仲提供物件地址，由銀行先進行「估價預審」，這樣就能掌握兩個關鍵數字：一是銀行對物件的估值，二是買方個人的貸款條件，兩者結合就能推算出可能的自備款需求。
資深代書就分享一個案例：去年有位客戶在壓力下先簽了約，後來發現貸款成數不足，最後不僅損失斡旋金，還被追討違約金。「如果遇到堅持要先簽約的仲介，建議在合約中加註『貸款條件未達預期成數可無條件解約』但書，並將斡旋期間壓在7天內。」
從市場實務來看，真正優質的房仲反而會主動幫客戶把關貸款條件。好的仲介應該要能同時站在買賣雙方的立場思考，而不是一味要求客戶先簽約。
對於正在看房的網友，專家建議可以這樣應對：如果真的喜歡房子，可以現先簽要約，同時主動提供財力證明，請房仲協助安排貸款預審，只要在合約備註貸款未達成數合約無條件取消條款即可。
