房貸市場為何公股吃下一半？青安政策＋72-2鬆綁成關鍵　臺銀、土銀房貸雙破1.2兆

【M傳媒／綜合報導】

台灣房貸市場版圖持續向公股銀行集中。金管會截至2026年6月底的購置住宅貸款資料顯示，臺灣銀行房貸餘額約1兆2,773億元、土地銀行約1兆2,347億元，雙雙突破1.2兆元；中國信託也以約1兆820億元站上兆元大關，形成三家「兆元級」房貸銀行。

八大公股銀行合計房貸餘額市占約占整體市場一半。這項變化背後並非單純的銀行搶市，而是青安政策長期導流、2025年9月起新青安排除《銀行法》第72條之2限額計算、銀行房貸總量管理，以及臺銀、土銀既有龐大房貸基礎共同作用的結果。

金管會官方統計顯示，2026年6月底本國銀行購置住宅貸款餘額已達約11.74兆元，單月增加536億元、年增4.34%，6月房貸明顯增溫。

臺銀、土銀雙破1.2兆　中信成民營房貸龍頭

依金管會個別銀行購置住宅貸款資料整理，截至6月底，前十大房貸銀行依序包括臺灣銀行、土地銀行、中國信託、合作金庫、台北富邦、第一銀行、華南銀行、玉山銀行、國泰世華及彰化銀行。

其中臺銀約1兆2,773億元居首，土銀約1兆2,347億元緊追在後，中國信託約1兆820億元，是目前前三大中唯一民營銀行。

若把合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行，以及排名前十大之外的兆豐銀行、臺灣企銀納入，八大公股行庫合計占據整體房貸市場約半數規模。

不過，房貸「餘額市占」代表的是尚未清償的貸款本金比重，並不等於房貸戶數占比，因此不能直接解讀為「每兩個房貸族就有一個向公股銀行借款」。

青安政策長期導流　首購客自然往公股集中

公股銀行房貸規模最大的政策背景，就是青年安心成家購屋優惠貸款。

現行青安3.0仍由臺銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀、兆豐銀及臺企銀等公股銀行承辦。政府透過政策性利率、貸款額度及年限等條件協助無自有住宅家庭購屋，也讓大量首購與自住需求長期集中進入公股體系。

這種影響不是2026年才突然出現，而是多年累積形成的房貸存量。

臺銀與土銀本來就是國內大型住宅貸款銀行，青安政策擴張後，又持續承接大量首購案件，使兩家銀行房貸餘額進一步突破1.2兆元。

因此，公股房貸市占過半較適合解讀為長期政策與存量累積結果，而不是民營銀行在短時間內突然把市場讓給公股銀行。

新青安排除72-2　公股房貸多出政策空間

另一項關鍵轉折發生在2025年9月。

金管會宣布，銀行辦理新青安貸款，2025年9月1日以後撥款的案件，不計入《銀行法》第72條之2限額，政策目的就是確保無自用住宅民眾的購屋貸款需求。

《銀行法》第72條之2主要限制銀行住宅建築及企業建築放款總額，不得超過一定存款及金融債券合計額度。當部分銀行的不動產放款逐漸接近內部管理水位時，房貸撥款速度與承作空間都可能受到影響。

新青安排除計算後，承作青安的公股銀行在政策房貸上取得額外空間。

金管會統計，從2025年9月至2026年6月底，新青安排除《銀行法》第72條之2的累計金額已達2,397億元，其中2026年6月單月排除金額約299億元。

這項措施並不是把所有公股銀行房貸全面排除72-2，也不是全面解除房地產放款限制，而是特定新青安案件不列入該項限額計算。因此，稱為「新青安72-2鬆綁」較為精確。

房貸水龍頭沒有全面打開　資源持續往首購、自住移動

公股房貸增加，也不代表整體銀行房貸政策重新全面寬鬆。

中央銀行自2024年9月第七波選擇性信用管制後，銀行持續執行不動產貸款總量自主管理。央行2026年6月資料顯示，全體銀行不動產貸款占總放款比率已由2024年6月底高點37.6%，降至2026年5月底的35.2%；同時，無自用住宅民眾購屋貸款占購置住宅貸款比率持續增加。

這代表目前銀行並非全面增加房地產授信，而是在有限的房貸資源中，更優先支持首購、自住及政策性需求。

多屋族、投資型購屋及受到央行選擇性信用管制的案件，與無自用住宅首購族所面對的貸款環境已明顯分化。

青安2.0末班車推升6月房貸　單月增加536億元

2026年6月房貸餘額明顯增加，還有青安2.0到期前的短期因素。

金管會統計顯示，6月底國銀購置住宅貸款餘額約11兆7,446億元，單月增加536億元，創近一年較大增幅。市場分析指出，青安2.0在7月底結束前出現申貸與撥款需求，加上部分建案進入完工交屋期，共同推升6月房貸餘額。

不過，同期依《銀行法》第72條之2計算的不動產放款比率為24.37%，僅結束先前連續下降走勢並維持持平，並沒有出現房貸全面大幅放水的現象。

青安3.0接棒　公股房貸優勢短期仍難改變

2026年8月青安3.0接棒後，承辦銀行仍是八大公股行庫，公股銀行在首購政策市場的制度優勢仍然存在。

加上新青安撥款持續享有72-2排除措施，在央行仍要求銀行控制不動產授信集中度的環境下，公股銀行承作無自有住宅首購族的政策角色更加突出。

整體房貸市場因此形成相當清楚的結構：臺銀、土銀依靠龐大既有房貸存量與政策任務穩居前段，中國信託則以民營銀行身分站穩兆元級房貸市場；其他公股銀行透過青安及自住型房貸共同支撐公股體系約半數市占。

公股銀行房貸占比提高，反映的並不是房市重新全面寬鬆，而是信用資源在管制環境下重新分配。政策性房貸持續向首購、自住傾斜，青安又由八大公股銀行承作，最終形成目前房貸市場「公股占半壁江山」的局面。

編輯註：本文所稱「公股吃下一半」係指八大公股銀行購置住宅貸款餘額市占約占整體市場一半，並非房貸戶數或當期新增申貸件數占比；新青安自2025年9月1日起撥款案件不計入《銀行法》第72條之2限額，亦不代表所有住宅貸款均解除相關限制。實際貸款條件仍依各銀行徵授信政策及主管機關規定辦理。