優先購買權懶人包｜土地法104、107條完整解析！地上權人、承租人、共有人購地權利與通知期限

文／賣厝阿明 知識＋

土地出售時，部分人依法享有優先購買權，可以在相同買賣條件下，優先向出賣人購買土地。

土地法第104條主要處理土地與地上建物分屬不同所有權人的情形，第107條則涉及耕地承租人的優先購買權。共有土地出售持分時，還須另外適用土地法第34條之1等規定。

優先購買權的關鍵，在於權利人身分、出售標的、通知方式及法定期限。 不同法律所規定的優先購買權，適用條件與法律效果也有差異。

一、土地法104條：基地出售，地上權人與租地建屋承租人有優先購買權

《土地法》第104條規定，基地出售時，地上權人、典權人及符合規定的基地承租人，有權依相同條件優先購買；房屋出售時，基地所有權人也享有優先購買權。

多名權利人同時存在時，法條規定依登記先後決定順序。

土地與房屋分屬不同人

出售基地

地上權人、典權人、符合規定的基地承租人可優先購買

出售房屋

基地所有權人可優先購買

依土地法第104條，權利人接到出賣通知後10日內須表示是否購買。

阿明提醒，房屋租客與租地建屋的基地承租人，法律身分不同。一般承租公寓、套房或店面的租客，不能僅憑房屋租約主張土地法第104條的優先購買權。

二、土地法107條：耕地出售，承租人有優先承買權

《土地法》第107條規定，出租人出售或出典耕地時，承租人有權依相同條件優先承買或承典，並準用第104條第二項的通知及法律效果規定。

一般適用期限為收到出賣通知後10日。

不過，適用《耕地三七五減租條例》第15條的案件，出租人應以書面通知承租人，承租人須於15日內以書面表示是否承受。

若土地只有部分出租，承租人的優先承買權原則上以存在租賃關係的範圍為限。

三、共有人優先購買權：土地法34條之1另有規定

共有土地出售持分時，其他共有人依《土地法》第34條之1第4項，有權以相同價格共同或單獨優先承購。

依2024年1月1日生效的《土地法第三十四條之一執行要點》，其他共有人收到出賣通知後，應於15日內表示，逾期視為放棄。

阿明提醒，基地承租人與共有人同時主張優先購買權時，符合土地法第104條規定的基地承租人，其優先購買權效力優先於土地法第34條之1的共有人。

 

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四、三種優先購買權期限比較

法律依據	權利人	表示期限
土地法104條	地上權人、典權人、符合規定的基地承租人；出售房屋時的基地所有權人	10日
土地法107條	耕地承租人	10日
耕地三七五減租條例15條	適用該條例的耕地承租人	15日
土地法34條之1	出售持分時的其他共有人	15日

資料來源：土地法、耕地三七五減租條例及土地法第三十四條之一執行要點。上述期限為一般買賣情形；法院拍賣另須依相關法令及執行法院通知辦理。

五、通知要載明完整買賣條件

土地出售涉及優先購買權時，出賣人應確認權利人身分，並依適用法律通知。

以存證信函等可保留送達證據的書面方式通知，可降低日後爭議。

通知內容應清楚記載土地標示、出售範圍、價格、付款方式及其他重要買賣條件，讓權利人能決定是否依相同條件承買。

六、沒有通知就過戶，可能衍生法律責任

依《土地法》第104條，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，其契約不得對抗優先購買權人。第107條亦準用此項規定。

符合要件的權利人，可以依法主張其優先購買權；具體救濟仍涉及權利性質及交易狀態。

土地法第34條之1的共有人優先承購權則主要具有債權效力。若買賣雙方已完成所有權移轉登記，受侵害的共有人原則上應循損害賠償途徑處理。

 

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另外，依《土地登記規則》第97條，申請土地移轉登記時，須依不同優先購買權的規定，提出放棄證明、通知證件或相關切結文件。

阿明總結

土地出售前，應先查明土地登記、租賃關係及共有狀態，再確認有無法定優先購買權人。

基地與耕地優先購買權一般為10日，共有人優先承購權為15日，三七五租約耕地承租人則適用15日書面通知規定。

阿明提醒，土地買賣應保留完整通知與送達紀錄，權利人也應在法定期限內明確表示承買意願，讓土地移轉程序順利完成。

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