凶宅買賣｜非自然死亡認定、查詢方式、解約與房仲告知義務一次看懂

文／賣厝阿明 知識＋

買房最怕遇到屋主隱瞞重要資訊，交屋後才發現房子曾經發生非自然死亡事件。這類房屋可能影響居住心理、交易意願及市場價值，也容易衍生解約與賠償糾紛。

阿明整理2026年現行規定，帶大家掌握凶宅認定、買屋查證與法律保障。

一、凶宅認定：兇殺、自殺及其他非自然死亡

「凶宅」並非法律明文統一定義的用語。依內政部現行規定，成屋交易須揭露建物專有部分是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情事。

死亡情形	認定重點
兇殺、自殺死亡	屋內發生，通常屬重要交易資訊
一氧化碳中毒、意外死亡	依事件性質及發生位置判斷
病故、自然老死	一般不屬於凶宅
頂樓、樓梯間發生事故	依專有或共用範圍及個案判斷
屋內跳樓、死亡於屋外	可能涉及凶宅認定及揭露義務

資料依據：內政部97年函釋、現行不動產說明書規範及相關司法實務。

二、買房查凶宅　掌握四項查證資料

1. 建物現況確認書

確認賣方持有期間有無發生非自然死亡，以及持有前是否知悉相關事件。

2. 不動產說明書

要求房仲提供完整文件，確認非自然死亡欄位及相關說明。

3. 公開新聞及法院判決

查詢房屋所在地曾發生的事故，核對事件時間、地址及樓層。

4. 向賣方及社區了解

透過賣方書面確認，並以社區提供的資訊輔助查證。

內政部曾函釋，非自然死亡資訊涉及個人隱私，不宜由政府機關提供民眾統一查詢管道。因此，買方須透過交易文件及合法取得的資料交叉確認。

三、房仲有告知義務　不動產說明書是關鍵

依《不動產經紀業管理條例》第23條及第24條，房仲應向買方解說不動產說明書，簽約時交付文件，並由買方簽章確認。

不動產說明書視為買賣契約的一部分。 房仲若因故意或過失未盡調查、說明義務，造成買方損害，可能涉及賠償責任。

賣方也須據實說明房屋狀況。依2026年4月1日生效的新版建物現況確認書，產權持有期間及持有前知悉的非自然死亡情事，均有相關確認欄位。

四、買到凶宅　依法可請求解約或減少價金

依《民法》第354條及第359條，房屋存在影響交易價值的重大瑕疵時，買方得依個案請求解除契約或減少價金。

解除契約若顯失公平，買方則僅得請求減少價金。賣方故意隱瞞瑕疵或違反保證品質的約定，也可能涉及損害賠償責任。

2026年5月，新北地方法院一件凶宅買賣判決指出，房屋曾發生自殺死亡事件，賣方即使主張自己不知情，仍可能須負物之瑕疵擔保責任。

阿明提醒，實際救濟結果取決於契約內容、事件證據及法院認定，並無全國統一的凶宅折價比例。

五、發現凶宅要把握6個月與5年期限

依《民法》第365條，買方發現瑕疵並依規定通知賣方後，解除契約或請求減少價金的權利，原則上應於6個月內行使，且自房屋交付起經過5年即消滅。

賣方故意不告知瑕疵者，不適用通知後6個月的限制，但仍須留意交付後5年的期限。

買方發現疑似凶宅情事，應保存現況確認書、買賣契約、房仲對話紀錄及相關證據，並及早以可留存紀錄的方式通知賣方。

阿明總結

凶宅交易的關鍵在於資訊透明。房屋發生非自然死亡的時間、位置、事件性質，以及買賣雙方是否知情，都會影響法律判斷。

阿明提醒，買房前仔細核對建物現況確認書與不動產說明書；交屋後發現重要資訊遭隱瞞，應立即蒐證並依法主張權利。

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