合約白紙黑字寫「二親等免手續費」！換約卻又多一道關卡　建商沒法源硬擋恐踩線

【M傳媒／綜合報導】

買預售屋時合約寫得清清楚楚，配偶、直系血親及二親等內旁系血親可以辦理契約轉讓，而且免收手續費；真正申請更名時，建商卻突然表示「還有條件」，一紙換約協議遲遲簽不下來。近期有購屋人遇上類似情況，也讓預售屋親屬換約的灰色地帶再次浮上檯面。

現行法規並未禁止建商查核身分、親屬關係或要求繳清已到期款項，這些都是正常程序。但買方資格符合、該繳的錢也繳了、書面通知也完成後，建商若再自行增加契約與法令都沒有的門檻，性質就完全不同，可能進一步演變成定型化契約及消費爭議。

禁炒預售屋　合法換約沒問題

《平均地權條例》第47條之4自2023年7月1日起施行，當天之後簽訂的預售屋及新建成屋契約，原則上不得任意轉售、讓與第三人。

這套制度主要目的在限制預售屋炒作與換約牟利，但法律也明確留下親屬例外。

買受人將契約轉讓給配偶、直系血親或二親等內旁系血親，不必另外向地方政府申請核准，即可依規定辦理。

父母、子女屬於直系血親，兄弟姊妹則屬二親等旁系血親。實際申請時仍須提出戶籍或其他資料證明親屬關係。

2023年7月1日前簽訂的預售屋契約，則不適用這波新增的禁止換約規範，必須回到簽約當時的法令及原契約內容處理。

合法換約建商不能擋

內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」已把程序寫明。

符合資格的買方必須先繳清已屆期的各期應繳款項，再以書面通知賣方辦理契約讓與或轉售。

程序完成後，規範明定，賣方除有法令依據外，不得拒絕配合辦理。

受讓人如果屬於配偶、直系血親或二親等內旁系血親，更明定免收換約手續費。

因此，建商要求戶籍謄本、身分證件、親屬關係證明，或要求已到期工程款先繳清，屬於正常查核。

真正可能踩線的情況，是買方已經把法定程序全部完成，建商又突然多加一條沒有契約、沒有法規依據的限制，藉此拖延甚至拒絕合法換約。

合約寫「免手續費」　換個名字收錢照樣有爭議

親屬換約另一個容易爆發爭議的地方，就是收費。

現行定型化契約規定，配偶、直系血親及二親等內旁系血親辦理契約轉讓，免收手續費。

業者若另外掛上「更名費」、「行政處理費」、「文件作業費」等名稱，但實際收費內容仍然只是處理這次契約轉讓，仍可能產生違反定型化契約規範的爭議。

法規看的不是帳單上寫什麼名字，而是這筆錢實際收來做什麼。

最終是否構成違規，仍應依契約內容、實際收費項目及主管機關認定。

建商不應創造換約規則

預售屋價格動輒千萬元，買方簽下的每一條契約都具有實際法律效果，建商同樣受到契約與定型化契約規範拘束。

買方符合親屬資格、繳清到期款項、完成書面通知後，業者若仍提出額外限制，應具體說明契約條款及法令依據。

單純以公司內規、內部流程或業者自行訂定的政策增加換約門檻，能否對抗契約與定型化契約規範，將成為爭議核心。

這也讓「合約白紙黑字」變得格外重要。買房時寫進契約的權利，不能到了真正需要行使時才被另一套沒有寫進契約的規則取代。

書面證據全部留下

購屋人遇到這類換約卡關，最重要的是把整個過程留下紀錄。

預售屋契約、各期繳款證明、戶籍謄本、親屬關係文件、書面換約申請、電子郵件、LINE對話以及建商回覆內容，都應完整保存。

建商提出額外要求時，也可要求業者以書面說明條件內容、契約依據與法令依據。

買方確認符合親屬換約資格、已繳清到期款項並完成書面通知，建商仍無法提出相關依據而拒絕辦理，可向建案所在地直轄市或縣市政府地政主管機關反映，也可依《消費者保護法》提出消費申訴，必要時再循民事程序處理。

二親等換約建商不能無故加條件

現行制度已經畫出相當清楚的界線。

2023年7月1日後的預售屋原則禁止任意換約，但配偶、直系血親及二親等內旁系血親屬於法定例外；買方繳清已屆期款項並完成書面通知後，賣方除有法令依據外不得拒絕配合，符合資格的親屬換約並免收手續費。

買方不是拿著「二親等」三個字就能跳過所有程序，建商同樣不能拿「公司規定」四個字無限增加門檻。

合約既然寫了，雙方就都得照規則走。合法查核可以做，沒有法源的額外關卡則可能把單純更名，直接變成一場消費爭議。

編輯註*本文依《平均地權條例》第47條之4及內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」整理。不同案件的簽約日期、親屬關係、契約內容、繳款情況及建商提出的實際條件均可能影響法律判斷，個案爭議仍以主管機關或司法機關認定為準。