全台老城身價重估！台北大同新案站百萬、台中中區預售貴1倍 舊市區房價走向分化
【M傳媒／綜合報導】
老街、老公寓、老商圈，過去常被貼上「屋齡高、市容舊」標籤，如今部分舊城區正迎來新一波價值重估。台北大同區新案站上百萬元，台中中區預售屋單價一度比中古屋高出逾1倍，台南中西區、高雄鹽埕也出現新屋價格快速墊高的情況。
不過，舊城行情已走向明顯分化。新案受到土地稀缺、營建成本、都更危老及重大建設支撐，價格不斷往上；高齡中古屋則受到屋況、修繕、貸款與社區條件影響，同一個舊城生活圈內，新舊住宅每坪差距可能拉到數十萬元。
「舊市區更新」法源在都市計畫法 各城市範圍各有脈絡
《都市計畫法》第7條將「舊市區更新」定義為舊有建築物密集、畸零破舊，影響景觀或公共安全，須透過拆除重建、就地整建或特別維護改善的地區。現行《都市更新條例》第3條則規範「都市更新」、「更新地區」、「更新單元」等法律用語。
因此，市場上常說的「台北西區」、「台中舊城」、「府城舊城區」、「鹽埕老城」主要依城市發展歷史、生活圈與地方計畫形成，各縣市沒有一張全國統一的「舊市區房價表」。
台北大同翻身最有感 新案開價衝上135至160萬
台北西區近年身價變化相當鮮明。大同區開發時間早，老屋密集，但隨西區門戶、台北雙星、危老都更與中山商圈向西延伸，市場價格已經重新排列。
2026年近期市場資料顯示，大同區大樓類型近一年成交約每坪102萬元，新屋約114萬元；以迪化街為核心的延平生活圈，近一年成交約104萬元，新案約118萬元。
新建案價格更往上跳。「城心曜曜」目前公開開價約135至145萬元，「宏國大道城B區」約135至155萬元，「欣隆101」則來到150至160萬元。實價揭露個案中，2026年大同區新案也已出現每坪118萬至127萬元左右成交。
原先流傳的「北門站房價年漲23.8%」則屬2022年統計，當年北門站平均單價72.6萬元、年漲23.8%，適合作為西區門戶早期帶動行情的歷史資料。
台中中區新舊屋價差逾1倍 老城一坪出現兩種世界
台中舊城區的新舊住宅價差同樣驚人。
永慶房產集團2025年彙整近一年實價登錄，中區預售屋平均單價約51萬元，中古屋約24.9萬元，每坪差26萬元，價差幅度達104.3%，在台中各行政區名列前茅。
另一組中信房屋實價統計顯示，2023年至2025年間，台中傳統舊市區以南區房價漲幅16.5%最高，中區13.4%、西區11.1%、北區10.6%；東區同期下修8.8%，呈現同屬舊城、價格走勢各自發展的格局。
到了2026年，市場進一步進入盤整。樂居近期統計，中區近一年住宅成交約每坪28.4萬元，新屋約51.6萬元，近一年價格變動約下修7%，顯示前幾年的快速墊高後，買方已開始重新挑選產品。
台南中西區土地稀缺 新屋46至47萬、中古屋仍有價差
台南中西區是府城最典型的成熟舊城，孔廟、赤崁、商圈、百貨與文化資產高度集中，素地供給有限，新案一推出就容易形成價格定錨。
永慶房產集團2025年統計2024年2月至2025年1月實價資料，中西區預售屋平均每坪約47萬元，中古屋約26.5萬元，每坪差20.5萬元，價差幅度達77%。
2026年近期區域資料顯示，中西區近一年大樓成交約31萬元，新屋約46萬元，價格結構仍維持明顯的新舊差距。
土地少、老屋多、新案稀缺，讓中西區形成相當特殊的市場：成熟生活機能替中古屋撐住基本盤，新案則靠產品世代、土地成本與稀缺性把價格拉到另一個層級。
高雄鹽埕從老港區翻身 新屋逼近5字頭
高雄鹽埕的轉型更有城市翻頁的畫面。
早年商業重心外移後，鹽埕一度沉寂；近年駁二、大港橋、高雄港灣與觀光文創發展逐步成形，老港區重新聚集人流，新住宅也跟著進場。
台灣房屋2024年統計顯示，鹽埕區屋齡5年內新成屋均價約31.9萬元，屋齡5年以上中古屋約16.5萬元，新舊價差幅度一度達93.3%。
到了2025年，區域預售屋平均成交價已逼近每坪49.9萬元，部分景觀產品更曾出現6字頭實登。
2026年近期市場統計則顯示，鹽埕區近一年整體成交約27至28萬元，新屋約49萬元，價格同樣呈現新舊產品明顯分層。近期整體價格已有修正，舊城轉型並未形成所有產品同步上漲的行情。
舊城價值重新排序 新案、老屋開始各走各的
從台北大同、台中中區、台南中西區到高雄鹽埕，可以看到一條共同軌跡：城市最早發展的地段，生活機能與交通位置一直都在，過去壓抑價格的主因多集中在屋齡、市容與產品老化；當重大建設、文化再生、都更危老與新案供給陸續進場後，土地價值重新被市場看見。
這波重估也帶來更大的產品價差。
新大樓具備電梯、停車位、耐震規格與現代公設，價格快速定錨；老公寓與老華廈則持續受到屋況、管線、修繕成本、貸款年限與都更整合難度影響。
2026年的舊市區房市已進入「地段成熟、產品分化」的新階段。精華老城的新案可以賣到區域高價，高齡中古屋仍保有相對低門檻，同一條街、同一個生活圈，房價差距愈來愈大。
對購屋族而言，舊城的價值已經從單純比較「老不老」，轉向土地位置、建物條件、更新潛力與持有成本的綜合評估。房價重估有跡可循，區域與產品之間的差距也正在加速拉開。
