老屋開價直逼新建案，專家破解「假划算」陷阱，這樣買每坪省10萬
『這間30年老公寓，每坪開價比旁邊的新建案只便宜3萬！』最近看房的張先生忍不住抱怨。這不是特例，全台房市正出現詭異現象：中古屋價格『僵固不降』，甚至與新屋平起平坐。究竟是哪些隱形力量在支撐高價？購屋族又該如何避免當冤大頭？
中古屋為何「降不下來」？三大關鍵原因
地段優勢＋低公設比，剛需支撐價格
中古屋多位於發展成熟的市區，生活機能完整，且公設比普遍在25~30%，相較新屋動輒35%以上的公設，實際使用坪數更實在。對於預算有限的首購族或小家庭來說，中古屋的CP值仍具吸引力。
都更題材＋低持有成本，屋主惜售
30年以上的老舊公寓因都更或危老重建議題，價格有撐；而10-20年的中古屋則因「還不夠老」，缺乏重建誘因，但屋主持有成本低，除非急需資金，否則不願降價求售。
新屋成本高漲，間接拉抬中古行情
近年營建成本攀升，加上政府推動囤房稅2.0，建商推案價格居高不下，連帶讓中古屋賣方產生「比價心理」，認為自己的房子也不該賣得太便宜。
預售屋 vs. 新成屋 vs. 中古屋，怎麼選才聰明？
（1）預售屋的優勢與潛在風險
優勢：
付款較彈性：分期繳納工程款，資金壓力較小。
可以客變：可在施工階段調整隔間或設備。
符合現代需求：如電動車充電線路、抗震設計、智慧家居等。
風險：
高公設比：若主建物坪效差，可能買到一堆用不到的公共空間。
交屋品質不確定：近年常見「廣告與現實落差」「建商延遲交屋」等糾紛。
價格透支未來漲幅：部分重劃區預售屋開價已反映數年後的發展預期，入手後增值空間有限。
（2）新成屋的利與弊
適合族群： 不想等待、希望立即入住，又擔心預售屋風險的人。
注意要點： 建商餘屋雖可能有議價空間，但通常好的戶別早已被挑走，剩下的可能是樓層或朝向較差的單位。
（3）中古屋的考量
適合族群： 重視地段、生活機能，且願意花錢裝修的人。
注意要點： 需仔細檢查屋況（尤其是水電管線、結構安全）。
實戰策略：如何做出最划算的選擇？
精算「每坪實質成本」
不要只看總價，應計算「主建物每坪單價」：
中古屋：（總價＋裝修費）÷ 主建物面積
預售屋：總價 ÷（權狀面積 × 主建物占比）
觀察市場動向，把握議價機會
中古屋若開價接近新屋，可大膽砍價（屋主可能只是試水溫）；
預售屋在推案尾聲或建商資金壓力大時，可能有折扣空間。
混合策略：尋找「次新古屋」
部分10年內的中古屋，屋況尚可且價格比新屋低，是平衡預算與品質的好選擇。
未來趨勢：政策與利率的影響
囤房稅2.0：可能促使多屋族釋出中古屋，下半年供給量值得關注。
央行利率政策：若降息，新屋貸款優勢將更明顯；若升息，中古屋的現金流壓力較小。
中古屋價格居高不下，反映的是市場對成熟地段的剛性需求，而預售屋則提供現代化居住體驗與付款彈性。沒有絕對的「哪個更好」，關鍵在於釐清自身需求、精算成本，並緊盯市場變化。如果找到地段佳、屋況尚可的中古屋，議價後仍值得入手；但若偏好新屋規劃且資金充裕，預售屋或新成屋也是合理選擇，只是要慎選建商與合約條款。
