地上權貸款遭誤解？央行急澄清三類人不受限 銀行保守態度成關鍵
「地上權住宅貸款被央行卡死？」近期不動產業者頻傳民眾申辦地上權貸款遭拒，質疑央行信用管制過嚴。對此，央行2日緊急發出聲明，強調符合三大條件的借款人「完全不受限」，問題癥結其實在於銀行自身的風險評估。這場誤解背後，反映的是地上權住宅長期面臨的「貸款歧視」，以及當前房市緊縮政策下，金融機構更趨保守的放款策略。
央行澄清：三大豁免條件未受信用管制影響
央行業務局長謝鳳瑛明確指出，辦理地上權借款者若符合以下三種情況，仍可正常申貸，且不受央行不動產抵押貸款規定限制：
1. 首購族與青安貸款對象：符合財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」條件，或名下無房無貸者（非高價住宅）。
2. 繼承房產者：因繼承取得的房屋及房貸不計入名下房產數，新申辦購屋貸款仍可適用一般條件。
3. 換屋自住需求：借款人與銀行切結「一年內出售舊屋」，新購的第1或第2戶貸款不受限。
央行強調，這些豁免措施早已存在，近期市場傳言純屬誤解。問題的核心在於，即使符合央行規定，銀行對地上權住宅的貸款條件仍比一般所有權住宅嚴格，甚至部分銀行直接拒貸。
銀行保守態度
謝鳳瑛坦言，地上權住宅因「土地非自有」的特性，銀行普遍認為擔保品價值較低，加上未來轉手性受限，導致授信風險較高。實務上，即使央行未限制，多數銀行仍自主緊縮條件，例如：
貸款成數較低：地上權住宅通常僅能貸到5~6成，遠低於所有權住宅的7~8成。
利率加碼：部分銀行對地上權貸款額外加息0.3%~0.5%，反映風險溢價。
還款期限縮短：最長還款期可能從30年縮至20年，增加月付壓力。
這種「政策未禁、銀行自限」的現象，顯示金融機構對地上權市場的疑慮，短期內難有改善。
總裁看法
央行總裁楊金龍近期坦言，當前房市雖有修正跡象（如住宅貸款年增率放緩），但不動產貸款集中度仍高達37.1%，且房價尚未明顯回落。這讓央行陷入兩難：鬆綁管制恐助長炒風，但過度緊縮可能誤傷剛需。
尤其地上權住宅原本是「高房價下的平價選擇」，如今卻因貸款困難，反而讓經濟弱勢族群更難入手。業界建議，若政府希望推動地上權作為居住正義解方，應協調公股銀行提供專案貸款，或透過信保機制分擔風險，否則現行政策恐加劇市場扭曲。
對有意購買地上權住宅的民眾，專家提出三項行動指南：
1. 優先確認銀行政策：申貸前直接洽詢承辦行，避免聽信片面訊息。
2. 強化自身財力證明：提高收入穩定性與信用評分，爭取較佳條件。
3. 考慮混合型方案：若貸款成數不足，可搭配信用貸款或親友資助補足缺口。
這場「地上權貸款之亂」凸顯一個更深層問題：當政策目標（打炒房）與市場現實（銀行風險趨避）碰撞時，受影響最大的往往是真正的自住需求。央行與金管會或許該思考，如何在「風險控管」與「居住正義」之間，找到更細緻的平衡點。
