房屋投資真相！網友算總成本驚呼「一買一賣必虧」 專家：別忘了折舊與使用者付費
M 傳媒房產中心／專題報導
「一買一賣，如果房價不漲，肯定是賠！」一名網友近日在論壇分享自身試算，細數從買房到賣房的所有支出，包括仲介費、代書費、裝潢、房貸利息、管理費，甚至出租平台費用，逐項加總後驚覺，光是隱藏成本就足以讓投資人倒退數十萬甚至上百萬元。這番「血淚心得」引發不少共鳴，許多網友跟著喊苦，直言：「沒有多賺幾百萬，根本不可能回本。」
不過，也有專家提醒，該網友的算法仍有盲點，他忽略了「使用者付費」與「房屋折舊」的概念。換句話說，即便沒有投資收益，自住過程中的使用價值與屋齡自然貶損，也都是成本結構的一環。
網友揭露十項支出 成本高到嚇人
這名網友列舉的總成本明細包含十項：
1. 成交房價
2. 買入仲介費
3. 買入稅費與代書費
4. 裝潢費
5. 空屋期間水電瓦斯
6. 出租仲介費或 591 刊登費
7. 持有期間管理費
8. 總房貸支出（含利息）
9. 賣出仲介費
10. 賣出稅費、代書費與房地合一稅
他直言：「仔細算下來，如果房價沒漲，光利息和費用就夠你虧一大筆。等於白白繳錢，最後還要貼給別人住。」
專家點破：折舊與使用價值不能忽略
不過，房產顧問提醒，這份清單仍有兩個重要概念沒有被算進去。
第一是 「使用者付費」
自住期間，屋主與家人享受到的居住空間、生活便利與安全保障，本身就是價值。如果單純把所有支出當成「白繳」，忽略了「居住本身的使用效益」，就容易得出「全盤虧損」的結論。
第二是 「折舊」
房子並非完全保值，屋齡增長意味著管線老化、外牆磁磚剝落、公共設施折舊，這些都會反映在市場價格上。若以車子作比喻，買車開了十年就算沒壞，價值也大幅縮水，房子同樣存在折舊成本。因此，投資房地產本來就不是「零成本遊戲」。
一買一賣真的必虧？關鍵在時間與漲幅
從投資角度來看，短期進出房市的確風險極大。房地合一稅上路後，短期持有出售可能面臨 35% 至 45% 的稅率，再加上利息與仲介費，短炒幾乎不可能賺錢。
但若持有時間拉長，房貸本金逐步減少，稅率也降至 20% 或更低，若區域房價同步上漲，投資人才有機會彌補各項成本。專家提醒：「房地產投資一定要有長期持有的心態，才能看見資產累積效果。」
M觀點：算清楚成本，才能心裡有底
這位網友的試算揭露了許多人忽略的現實：房地產並非單純的「買了就賺」，每一筆交易背後都牽涉龐大的隱性支出。不過，也別忽略「居住本身的價值」與「折舊必然存在」的前提。專家最後提醒，有意進場的消費者，應事先做好總成本試算，並設想合理的持有期與漲幅預期。畢竟，房市不保證一路上漲，但只要清楚掌握風險，房子仍能是居住與投資的雙重保障。
