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老屋翻身還是錢坑？五十年公寓藏致命危機，專家揭「安心買老房」關鍵心法
【M傳媒房產中心／專題報導】
頭期款有限、屋齡四、五十年的老公寓成了很多首購族的選項，但問題是「買來住得安心嗎？會不會越住越貴？」答案沒有標準公式，重點在於風險評估與資金規劃。
首先，屋齡超過五十年的建築在耐震設計上，確實存在法規與結構上的弱點；台灣早期（1974年前）建築對抗震的規範並不完整，老屋耐震能力普遍較新屋弱，購屋前務必重視結構安全檢測。
接著是錢的問題：老屋表面價低，但翻修與管線更新不是小數目。近年整理市場行情，全面翻修一坪可能上看數萬元起跳，若是全室、大幅更新，單坪費用甚至更高；買房時除了頭期款，還要把可能的修繕預算納入長期現金流考量，否則每月房貸加上不定期維修，生活會變得很緊繃。
再看市場脈動，近年房價整體仍呈上升趨勢，尤其重劃區與捷運沿線的新案熱度不減，這也造成老公寓在投資吸引力上相對被動；換句話說，若你買老屋是為了自住、且能接受維修不便與時間成本，老公寓可行；若期待短期增值或作為強力投資標的，老屋就不見得是最佳選擇。
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另外一個不能忽略的是重建與都更可能性。
危老重建條例、都更誘因若能順利推動，老屋未來的潛在價值可能大幅改變，但推動需時間、也常牽涉全體所有權人一致同意，非短期內可期待的解方。地方政府在危老辦理上提供的程序與獎勵，值得有心人詳細查詢與評估。
在此情境下，賣厝阿明的建議很實際也接地氣：
「若真的要買老房，就買你負擔得起的、能住就好，不要花大錢去整修；不想住的時候改成分租或套房出租，老房最終總會重建，長期持有還是可以安心的。」這句話的關鍵在於心態與現金流管理：把老屋當成『可住且可靈活運用的資產』，而非一味期待短期暴利，反而能降低風險。
綜合來說，若月收入穩定、能承擔修繕與不時之需，老公寓可作為先成家再優化的路徑；若你偏好低風險與未來流動性，繼續租屋存頭期，等待價格、利率或供給條件更明朗，會是一條更保守也更安全的路。買房從來不是只看價格，而是看整體人生規劃、現金流承受度與風險偏好。
老公寓價差吸引人，但別被「便宜」兩字沖昏頭。
做功課、請結構技師檢驗、試算翻修與每月負擔，然後問自己：我是真要居住，還是期待投資？賣厝阿明提醒，凡事以「能住得安穩、付得起」為原則，保守一點，反而不會吃虧。
