屋主說時價登錄在那要怎麼便宜? 網友怒談不動價 專家：價格高低其實跟它無關 | M傳媒
【M傳媒房產中心／報導】
「近期在看房，但代銷跟房仲一句話就把我擋回來『已經有實價登錄了，沒空間談』。」這句話，成了不少購屋族共同的挫敗感。在房市交易量降溫、買方期待價格鬆動之際，實價登錄卻被端上檯面，彷彿成了「不可動搖的定錨價」。但真的是這樣嗎？為何市場上，仍有人買在實價登錄以下，也有人卻成交在更高價位？專家直言，問題不在實價登錄，而在於「誰比較急」。
近來房市社群討論區熱度不減，不少網友直言，看房時最常聽到的不是屋況解說，而是房仲反覆強調「這個價格就是照實價登錄」，讓人感覺連出價空間都被封死。但也有網友反問：「如果實價登錄是唯一準則，為什麼實務上還會出現低於實登的成交？這不就代表它只是參考值，而不是絕對數字？」
房市專家指出，實價登錄的本質，是「過去成交結果」，而不是「現在市場價格」。登錄上的每一筆交易，背後都可能是三個月、半年，甚至更早以前談成的條件，當時的利率環境、買氣強弱、屋主心態，都與現在大不相同。換言之，實價登錄提供的是歷史座標，而非即時報價。
更關鍵的是，真正影響成交價的，往往不是數字，而是人。市場上能夠低於實價登錄成交的案例，多半伴隨著屋主的「現實壓力」，例如急著換屋、資金周轉、家庭因素，或是房子已掛售許久卻乏人問津。反之，高於實價登錄的成交，通常也不是屋主強勢，而是買方「非這戶不可」，願意為地段、樓層或特殊條件買單。
業界私下坦言，實價登錄之所以被頻繁拿來當擋箭牌，某種程度也是房仲與代銷的「安全說法」。一方面可避免與屋主溝通破裂，另一方面也能降低談判失敗的責任風險。但這並不代表價格真的毫無彈性，而是彈性藏在「不會被公開說出口的地方」。
在目前市場量縮、觀望氣氛濃厚的情況下，專家認為，真正的價格早已不是「比實價登錄高或低多少」，而是買賣雙方對時間的耐性。買方是否資金到位、條件單純？屋主是否真的撐得住繼續等？這些無法量化的因素，往往比任何一筆登錄數字更具決定性。
專家也提醒購屋族，實價登錄的正確用法，是「避免買貴」，而不是「限制自己不能談」。若只盯著數字、不理解背後脈絡，很容易陷入「一直看房、卻永遠買不到」的循環。反之，願意理解市場節奏、判斷屋主狀態的買方，反而更有機會在僵局中找到突破口。
總結來看，實價登錄並非神主牌，更不是成交保證。在當前房市裡，價格從來不是寫在牆上的標價，而是在一來一往的耐心與判斷中談出來的。懂的人，會看數字背後的溫度；不懂的人，只會被數字困在原地。
