服務保障？中古屋交易「仲介定型化契約」缺位，網嗆；內政部快生出來
【M傳媒房產中心／報導】
「付了上百萬仲介費，最後房子漏水、產權有問題，仲介卻說『我們只負責介紹』，請問我的服務費到底買了什麼？」這是一位購屋消費者在網路論壇上，對中古屋房仲服務發出的憤怒質問。他的困惑，並非特例，而是點出台灣中古屋市場長年存在、卻始終模糊的巨大爭議地帶：當消費者透過房仲完成一筆動輒千萬的交易，支付高額佣金時，他們與仲介之間，究竟存在一份怎樣「權責對等」的服務契約？
這個問題的核心，在於一種制度上的落差。
預售屋買賣，因是消費者與建商（企業）交易，受《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》嚴格規範，從坪數計算到違約罰則，皆有明確準則。然而，占市場交易量超過七成的中古屋，當買賣雙方透過房仲成交時，卻僅有一份規範「買賣雙方」的《成屋買賣契約書範本》，而獨缺一份專門規範「消費者與房仲業者」之間服務關係的「仲介服務定型化契約」。
「善盡調查」是空話？模糊義務下的消費者困境
現行房仲的責任，主要依據《不動產經紀業管理條例》第22條及第24條，概括性地要求其「善盡調查」及「據實告知」義務。然而，這八個字在實務上卻充滿解釋空間，成為糾紛的溫床。
仲介帶我看屋時保證絕不漏水，交屋後第一場大雨就滲水，他卻說『現況交屋』
簽了字就是我的事。」消費者李先生無奈地說。另一常見狀況是，當買方支付大筆訂金後，才發現房屋有產權糾紛或抵押設定未塗銷，此時仲介往往將責任推向代書或履約保證機構，自身角色瞬間模糊化。
一位不具名地政士直言：「目前流程是，仲介撮合成交、買方付了服務費後，後續的產權查證、金流管理就幾乎全部轉移到履保專戶和我們代書身上。仲介的『高價值服務期』看似很短，但消費者付出的佣金，理論上應該涵蓋從前期調查到安全交屋的全程專業把關，而非只是『介紹費』。」
市場呼聲：佣金應對應明確服務清單，推動「房仲版」契約
對此，消費者保護團體與法律學者近年不斷呼籲，應比照預售屋模式，制定一份「不動產仲介服務委任定型化契約範本」。這份契約應打破現行的模糊地帶，明確將房仲的服務「項目化」、「責任化」。
倡議者主張，契約至少應明確定義：
服務內容清單：從產權初步調查（如調閱謄本、地籍圖）、製作並解說不動產說明書、協助議價斡旋、簽約流程陪同，直至「點交完成」確認屋況無虞，每一階段都應是服務的一部分。
調查義務的具體範圍與界線：例如，對於房屋是否曾發生非自然死亡事件，房仲應做到何種程度的查詢？對於肉眼不可見的結構性瑕疵（如海砂屋、輻射屋），其告知與建議檢測的責任為何？
連帶責任與爭議處理機制：若因房仲未盡契約中明訂的調查義務（如漏未告知重要資訊），導致消費者權益受損，其賠償責任與處理流程應為何？
「這不是要加重業者負擔，而是讓『專業服務』的價值被看見。」
當服務內容透明化，優質的房仲更能憑藉其嚴謹的調查與服務流程獲得消費者信任，傭金收得理直氣壯；而投機取巧者則無所遁形，這才能真正促進產業升級。
業界看法兩極：成本與彈性的拉鋸戰
這項提議在房仲業界引發正反聲浪。部分大型品牌業者私下表示支持，認為明確規範有助於提升整體行業形象，淘汰不肖同業。然而，更多業者擔憂，此舉將大幅增加營運成本與法律風險。
「每間中古屋屋況都獨一無二，漏水可能要雨季才看得出來，非自然死亡鄰里未必願意講，用一份制式契約要求我們『保證』所有事項，實務上做不到。」一位資深房仲店東坦言，若將所有調查責任法制化，仲介費可能必須顯著提高以支應檢測成本與風險，最終仍將轉嫁消費者，甚至可能迫使小型業者退出市場。
在制度完善前，消費者自保的關鍵三步
在政策辯論未有結論前，專家強烈建議消費者必須主動出擊，為自己的權益築起防線：
審閱「不動產說明書」如同考試：將房仲提供的這份文件視為最重要的考卷，逐項詢問、要求佐證。對任何勾選「否」的項目（如漏水、違建），應要求房仲說明查證過程。
將所有承諾「書面化」：對於房仲任何口頭保證（「這社區管理很好」、「屋主裝潢都用最好材料」），堅持寫入契約附件的「其他約定事項」中。
善用「履約保證」但不依賴：理解履保主要確保「價金安全」與「產權移轉」，但對於屋況瑕疵的賠償，仍需回歸向賣方及未盡責的房仲追究。
中古屋市場的健康，關乎數百萬家庭的居住正義。
一場關於「百萬佣金究竟買到什麼服務」的討論，正是推動市場從資訊不透明、權責不對等的現狀，邁向更專業、更可信賴的關鍵一步。這不僅是消費者的覺醒，更是整個產業能否贏得社會尊重的試金石。
