10大「釣魚式廣告」實態解析：官方查處案例與業界常見手法

【M傳媒房產中心】

隨著網路房屋平台與社群廣告快速增加，民眾在看房時常遭遇各種誇張、不實或誘導性廣告。市場上普遍稱之為「釣魚式廣告」，目的是吸引點擊或來電，但實際內容與廣告宣稱常有差距。

以下整理出台灣房市目前最常見的10種類型，並以政府規範與公開裁罰案例進行分析。

一、已成交或委託終止仍刊登廣告（殭屍物件）

廣告特徵：物件已經成交或委託已終止，但廣告仍掛在平台上。

官方規範：內政部地政司2025年召開「研商不動產經紀業廣告逾委託銷售期間下架事宜」會議，明令要求不動產經紀業者應在2026年6月30日前，將所有已成交、解除或終止委託銷售契約但仍刊登的廣告全面下架。屆期未移除者，將由直轄市、縣（市）政府依《不動產經紀業管理條例》第29條裁處6萬至30萬元罰鍰。業者不能以標註「已成交」或發布免責聲明代替實際下架。

二、低價誘客後轉推其他物件

廣告特徵：標示明顯低於市場行情吸引人點擊，但實際物件已不存在，詢問後被介紹其他更高價物件。

官方認定：此類廣告若與實際情況不符，違反《不動產經紀業管理條例》第21條廣告應與事實相符之規定。民眾可檢具具體事證向不動產所在地的直轄市、縣（市）政府地政局檢舉。

三、坪數資訊不透明或易誤解

廣告特徵：廣告標示的坪數包含公共設施、基地坪數，或未清楚標示登記面積與用途，導致消費者誤以為坪數更大。

規範依據：依《不動產經紀業管理條例》第21條，廣告面積應與所有權狀登記面積相符。若誤導消費者，違者可依同法第29條處6萬至30萬元罰鍰。

四、建案室內動線或用途描述不實

廣告特徵：建案廣告將不可作居住用途的空間（如設備機房、樓梯間等）描繪為可使用空間。

官方裁罰案例：公平會於114年4月9日第1746次委員會議決議，桃園市中壢區「威均晶鑽」建案將屋突層規劃為健身房、KTV室，但該空間實際為樓梯間、機房及水箱，依法不得作為室內使用。公平會認定違反《公平交易法》第21條第1項，分別處建商威旺建設80萬元、代銷璽悅廣告40萬元罰鍰。

五、公設用途誇大或未如廣告描述

廣告特徵：宣稱有特定休閒設施，如游泳池、交誼廳等，但實際上沒有或用途並非廣告所述。

官方規範：屬於《公平交易法》第21條不實廣告範圍。公平會曾針對建商提供資料給媒體報導「保留600坪中庭花園」，後因基地轉售無法履行，認定違反公平交易法，分別處建商120萬元、代銷公司100萬元罰鍰。

六、內部戶、特殊優惠廣告

廣告特徵：宣稱可取得一般市場買不到的優惠價格或稀有戶型，吸引消費者先支付訂金或誠意金。

注意事項：若未能提出具體證明或合約保障，可能造成消費者權益受損。實務上遠雄建設在台南歸仁區「明日讚」建案，剛取得建照即透過說明會抽籤預購方式營造搶購風潮，現場收取205戶每戶10萬元訂金，後因未揭示全區各戶預售屋及公設分攤比例，遭台南市政府依《不動產經紀業管理條例》開罰6至30萬元，並移請公平會調查。

七、廣告示意圖與實際建物設計不符

廣告特徵：使用示意圖或效果圖呈現某些設計（如夾層、樑柱安排），但與實際建照設計不一致。

官方裁罰案例：公平會於2026年1月28日第1788次委員會議決議，豐禾建設銷售台中西屯區「文華漾」建案，在銷售現場以電腦影像圖及二層平面示意圖載有「夾層」設計，惟建築執照並無此設計，違反《公平交易法》第21條第1項規定，處120萬元罰鍰。公平會提醒，消費者購屋後恐面臨遭查報、拆除的風險。

八、價格與成交資訊不公開或不透明

廣告特徵：預售或成屋廣告不願意公開價格或條件，要求消費者先支付費用後才能得知。

實務觀察：此類行為不一定直接違法，但可能造成資訊不對稱。依《公平交易法》第21條，事業不得為虛偽不實或引人錯誤之表示。民眾應要求房仲提供正式合約文件與實際報價再作決定。

九、未經屋主授權刊登售屋廣告

廣告特徵：房仲未取得正式委託，即在網路刊登物件。

法規依據：依《不動產經紀業管理條例》第21條，經紀業必須與委託人簽訂委託契約書後，才可以刊登廣告及銷售。違者可依同法第29條處6萬至30萬元罰鍰。台南市政府地政局統計，2021年度至今不動產經紀業違規裁罰中，「未與委託人簽訂委託契約書即廣告銷售」計有2件。

十、誇張或語意不清廣告

廣告特徵：使用不清楚、誇大或具娛樂性語句，可能讓消費者誤解內容。

風險提示：公平交易法第21條規範「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」。公平會曾針對「唯一」用語裁罰，提醒「唯一」用語涉及同業間比較，要有客觀可據之事實。即使語帶創意，只要造成消費者誤解或誤導其判斷，仍可能涉及違法。

官方檢舉機制與執法時程

受理機關

• 房仲廣告不實：各直轄市、縣（市）政府地政局

• 建案或建商廣告涉及不公平競爭：公平交易委員會

檢舉應備事項

地政局與公平會均建議檢具完整證據，如廣告網址、截圖及違規情形說明等，並提供真實姓名與聯絡資料。匿名或證據不足者，主管機關得依《行政程序法》第173條不予受理。

重要時程與罰則

• 2026年6月30日前：已成交或委託終止之廣告應全面下架，逾期未改正者，可依《不動產經紀業管理條例》第29條處6萬元以上、30萬元以下罰鍰

• 若廣告內容涉虛偽或引人錯誤，公平交易委員會可依《公平交易法》第21條處最高2,500萬元罰鍰

M編整理：
上述10大「釣魚式廣告」類型中，「已成交不下架」已有明確政策與裁罰時程（2026年6月30日大限）；「夾層設計不實」、「公設用途不實」等則有公平會具體裁罰案例可稽。其餘類型雖多為業界實際遭遇的爭議樣態，在實務上仍須具體證據與個案檢舉才能作為執法依據。民眾若發現疑似違規廣告，應保留完整事證向地政局或公平會提出檢舉，以維護市場資訊透明與自身權益。