房價失控誰的鍋？建商：是代銷把價格推上去的！
M傳媒房產中心
你以為房價飆漲都是建商的錯？建商跳出來喊冤：我們也是被代銷推著走！
過去二年預售屋價格攀升討論沸沸揚揚，很多人把矛頭指向建商「一個月調三次價」的炒作行為。但你知道嗎？有建商私下透露，其實很多時候，真正把價格推高的不是建商，而是「代銷」！
建商自白：我們原本沒想賣那麼貴
「其實我們當初預期每坪只賣50萬，結果代銷來提案時直接建議開價55萬。你想想，我們是建商，聽到有人說可以賣更高，怎麼可能拒絕？」
這位建商說，代銷的提案通常會包含完整的市場分析、周邊行情比較、以及「最大利潤模型」。當建商看到數據顯示「55萬也賣得掉」時，原本的50萬預期瞬間就被推翻了。
「建商也是人啊，誰會跟錢過不去？」
很多人不知道，代銷在房地產市場中扮演的其實是「價格操盤手」的角色：
市場行情掌握者：代銷手上同時操作好幾個建案，最清楚周邊的成交行情和買方承受力。
定價策略建議者：建商專注在蓋房子，對市場脈動的敏感度往往不如天天在第一線接觸客戶的代銷。
銷售節奏掌控者：代銷會設計「潛銷期」、「VIP預購」、「公開銷售」等階段，每個階段逐步墊高價格，製造「再不買就來不及」的氛圍。
一位資深代銷私下透露：「我們的工作就是把價格推到市場能承受的極限。如果50萬賣得掉，我們就會試55萬；55萬賣得掉，下一批就是60萬。」
建商 vs. 代銷：誰是房價飆漲推手？
建商角度：我本來只想賣50萬，是代銷跟我說可以賣55萬，我才調價的。
代銷角度：我只是提供市場分析和建議，最後定價權還是在建商手上。
消費者角度：不管誰定的價，最後付錢的都是我！
事實上，這是一個「雙向加壓」循環：
代銷為了爭取建案代銷權，會用「高預期價格」來吸引建商
建商聽到高價格，對土地的估值也會跟著提高
土地成本墊高後，房價就更難降下來
代銷再用「土地成本都這麼高了」來合理化高房價
網傳案例：價格是怎麼被推上去的？
建商原本預期：每坪45萬
代銷提案：周邊行情已到48萬，建議開價52萬，留談價空間
建商一聽：比預期多7萬，當然接受
潛銷期：先以50萬測試水溫，發現反應熱烈
正式公開：直接開55萬，還對外說「已售七成」
最後成交均價落在52萬，比建商原本的預期高了7萬/坪。以一個500坪的基地來算，總銷金額直接多了3.5億！
這說明了什麼？
房價的飆漲，不是單一方的責任，而是一個系統性的「價格推升機制」：
建商有賣高價的慾望：能多賺為什麼要少賺？
代銷有推高價的動機：代銷費通常是總銷金額的固定比例，價格越高，代銷費越多。
消費者有追高價的恐慌：看到一直漲，怕現在不買以後更貴。
這三者加在一起，就形成了「景氣好時價格一個月調三次價」現象。
問題來了，這種房價推疊炒作方式到底誰該負責？
