國稅局要不到這筆稅了！家族公司舊房傳承，兩大豁免條款曝光
文 / 明深地政士事務所主辦代書 嚴意情（情情來了）
今天在社群上看到傳承地政士事務所的賴宗炘代書分享一個案例，感觸很深。那種家族公司早年置產，現在要傳承卻差點被重稅壓垮的狀況，絕非個案。
剛好財政部最近修正了「房地合一稅申報作業要點」，情情就用白話文把這次修法對家族企業的巨大影響說清楚。
很多老一輩生意人都中招：只是想把公司過給小孩，卻被當成在賣房子
賴代書提到的案例很典型：一間家族控股公司，早年用公司名義買了不動產，如今想把股權轉給下一代，卻發現在房地合一稅2.0下，稅率高達45%。這一補稅，幾百萬甚至上千萬就飛了，整個傳承計畫直接卡死。
情情的客戶裡，這種例子比比皆是。老一輩做生意，習慣用公司名義買店面、買廠房。公司是自己的，房子當然也是自己的。直到想退休、想分家，把公司股份過戶給小孩時，才驚覺國稅局認定這是「特定股權交易」，視同你在賣房子，直接課45%重稅。你明明只是把股份過個戶，根本沒賣房子。
這次修法，開了兩扇關鍵的救濟窗
賴代書形容這次修法是「從黑暗走向光明」，情情非常認同，幫大家歸納兩條活路。
第一條活路：舊股權加舊房地，直接免稅
如果你的公司股權是在民國110年6月30日以前取得的，而公司名下的房子或土地，全部都是在民國104年12月31日以前買的。那麼這次股權交易的所得，可以直接排除適用房地合一稅2.0。從過去被強課45%，到現在完全不用繳這條稅，是貨真價實的福音。
第二條活路：算分母的時候，總資產價值不再是唯一標準
以前國稅局判斷你公司價值的時候，只看總資產淨值，也就是土地、房子這些看得到的資產。但經營幾十年的老公司，除了那間房子，還有客戶關係、品牌信譽、生產器具這些會賺錢的無形資產，以前這些在國稅局眼裡通通不算數。現在新法規允許用「鑑價」或「其他合理方法」來估算公司整體價值，分母變大，房地佔比自然就縮小，一旦掉到50%以下，就不用被課那條稅了。
情情的進階提醒：留意兩個容易被忽略的細節
新規上路是好事，但有些眉角如果不先搞清楚，可能會誤判。有兩個細節，一定要先盤點。
第一，「舊股權」的定義比想像中嚴格
法規講的「舊股權」，不能只看公司何時設立，關鍵在於這筆股權必須是你在110年6月30日前「取得」的。如果你的公司在這個時間點之後有辦過現金增資，即使公司是老的，因為增資而取得的新股權，這部分很可能會被視為「新股權」，無法完全享受舊制的豁免。建議先調閱公司的股東名冊與變更登記文件釐清，單純看公司成立日期可能不夠。
第二，國稅局的「鑑價」接受度還是未知數
新規雖然允許用鑑價來計算公司整體價值（分母），但實務上，國稅局對於鑑價報告的審查通常非常嚴格。品牌價值、客戶關係這類無形資產，需要有非常具體且客觀的證據支持，不能只是主觀的樂觀估算。建議現在就可以開始盤點並建立相關文件，例如長期的客戶合約、品牌市占率報告、經會計師簽證的財務預測等，未來要主張適用時才有依據。
趁現在剛生效，趕快盤點
賴代書的案例提醒我們，這次修法對某些人來說是送分題，但送分題也是有期限的。情情建議，如果你符合以下任何一項，現在就應該找專業代書或會計師幫你盤點：公司股權在110年6月30日前取得、公司名下不動產多數在104年12月31日前購入、近期有股權轉讓或家族傳承規劃需求、正在跟國稅局溝通相關稅務案件。
趁國稅局也還在熟悉規定的階段提前規劃，能幫你省下最多稅金。
家族資產要傳得久，稅要先算清楚。有任何稅務或傳承規劃的問題，歡迎來明深地政士事務所找情情泡茶聊聊。我們下次見。
