小心！社區大樓出租外牆、屋頂賺外快 國稅局盯上「這筆稅」
M傳媒／綜合報導
很多社區大樓管委會為了增加收入，會把外牆出租給廣告商，或是把屋頂平台租給電信業者架設基地台。但你知道嗎？這筆「外快」如果沒有依法辦理稅籍登記並報繳營業稅，很可能會被國稅局盯上，補稅還得吃罰單！
案例直擊：月租24萬未辦登記 慘遭補稅13.7萬加罰款
財政部台北國稅局分享一個實際案例，某大樓管委會在2025年間將屋頂平台出租給甲、乙、丙三家電信業者裝設基地台，每月向每家收取租金8萬元，合計每月銷售額達24萬元。
結果國稅局查核發現，這家大樓管委會完全沒有辦理稅籍登記，而且每月銷售額已經超過20萬元，依法必須使用統一發票並自行報繳營業稅。國稅局最後核定該管委會漏未開立發票及漏報銷售額約274萬元，除了要補徵營業稅約13.7萬元，還得吃上罰款。
為什麼管委會也要繳稅？
很多人可能會問：「管委會又不是營利事業，為什麼要繳稅？」
台北國稅局解釋，大樓管委會雖然不是營利性組織，但如果有「銷售勞務」的行為，就必須依法辦理稅籍登記並課徵營業稅。
什麼情況算銷售勞務？簡單來說，只要管委會「以自己名義」與他人簽訂租賃契約，把大樓的外牆、屋頂、陽台出租，收取的租金收入歸入管委會基金，就屬於銷售勞務。
同樣的道理，如果管委會把游泳池、健身房、KTV交誼廳等公共設施，在離峰時段開放給非住戶使用並收費，也一樣要課稅。
住戶自己用不用稅
不過要注意，管委會如果只是向住戶收取管理費，或是停車場只提供給住戶使用並酌收管理費，這些都不用課徵營業稅。
財政部早在民國76年就規定，大樓管委會如果是基於守望相助而成立，沒有對外營業，就可以免辦稅籍登記，向住戶收的管理費也免徵營業稅。
關鍵就在於「有沒有對外營業」！
稅率怎麼算？要看收入規模
如果管委會確實有對外出租的情況，稅務處理方式則要看每月銷售額的高低：
每月銷售額未達20萬元：經國稅局核定為「小規模營業人」，可以免用統一發票，只要開立普通收據即可。營業稅稅率為1%，國稅局會按季填發繳款書，管委會按期繳納就行。
每月銷售額達20萬元以上：必須使用統一發票，並自行按每兩個月為一期申報繳納營業稅，稅率為5%。
主動補報可免罰
國稅局特別提醒，如果管委會過去有出租外牆、屋頂等行為，卻還沒有辦理稅籍登記，只要在「未被檢舉、未經稅捐稽徵機關調查前」，主動向轄區國稅局補辦稅籍登記，並自動補報繳所漏稅款加計利息，依《稅捐稽徵法》第48條之1規定，可以免予處罰。
給管委會的貼心提醒
對於想要活化社區資產、增加收入的管委會，專家建議：
事先諮詢：在規劃公設收費或出租前，最好先諮詢專業會計師或稅務人員，確保合法合規。
依法登記：確定有出租行為後，應儘速向轄區國稅局辦理稅籍登記。
按時報繳：依收入規模按規定報繳營業稅，避免因小失大。
畢竟，社區賺外快是好事，但如果因為不懂稅法而被補稅罰款，那就真的得不償失了。
