張惠山 房產稅務「節稅全攻略」：合法省下百萬持有與交易成本
從自用優惠到遺產規劃，專家手把手教你聰明節稅
房產稅務是購屋族最頭痛的問題之一，稍有不慎就可能多繳數十萬稅金。本報獨家專訪擁有20年經驗的房產稅務專家「張惠山」，解析如何從持有到交易階段合法節稅，並揭露實戰案例與常見陷阱，讓民眾輕鬆省下荷包！
M傳媒標獨家專訪 群洋國際地產集團 總經理 張惠山！
一、持有稅省錢術：房屋稅、地價稅如何壓到最低？
M傳媒：許多民眾抱怨房屋稅、地價稅連年調漲，該如何合法節省持有成本？
張惠山：關鍵在『自用住宅』優惠！以房屋稅為例，自用稅率僅1.2%（非自用1.5%~3.6%），地價稅更差到5倍（自用0.2% vs 一般1%~5.5%）。
但要符合3條件：
1. 本人、配偶或直系親屬設籍
2. 無出租或營業
3. 全台限3戶以內。
案例：臺中王先生將透天店面1樓自營咖啡廳，2樓自住，結果『整棟被課非自用稅率』，多繳12萬稅金。正確做法應將1、2樓分開稅籍。
二、交易稅攻略：房地合一稅2.0的破解之道
M傳媒：近年房地合一稅2.0加重稅負，賣房該如何規劃？
張惠山：「掌握『6年400萬免稅額』與『重購退稅』兩大武器：
1. 自用優惠：持有6年以上且設籍，獲利400萬內免稅，超過部分稅率10%。
2. 重購退稅：小換大可全額退稅，大換小按比例退稅，但5年內不得轉售。
案例：高雄陳太太賣掉持有7年的自住宅，獲利500萬，其中400萬免稅，剩餘100萬僅繳10萬稅金。若未設籍，稅率將跳至15%，需繳75萬！」
三、贈與傳承節稅：房子留給子女最聰明的方式
M傳媒：長輩想將房產留給子女，如何避免高額贈與稅？
張惠山：「與其直接贈與，不如善用『逐年贈與』與『房產信託』：
1. 逐年贈與：每年每人244萬免稅額，夫妻合作可轉移488萬。
2. 房產信託：將房產委託銀行管理，逐步移轉所有權，節省贈與稅。
案例：臺北張爸爸將市價3,000萬房產分10年贈與，省下逾200萬稅金。若一次贈與，稅金高達248萬！」
四、繼承房產陷阱：小心「隱形成本」吃掉獲利
M傳媒：繼承房產看似划算，但有哪些隱藏風險？
張惠山：「很多人忽略『遺產稅』與『共有產權』問題：
1. 遺產稅：免稅額1,333萬，超過部分稅率10%~20%，需用現金繳納。
2. 共有糾紛：若未事先分割，可能卡死無法處分。
案例：新北李家人繼承祖厝，5名子女持分共有，因意見不合導致房子荒廢10年，還得年年繳稅。」
五、張惠山提醒：3招避開稅務地雷
1. 絕不造假：假遷籍、假自用被查到，需補稅加罰3倍。
2. 保留單據：裝修費、代書費等交易成本單據，可抵減房地合一稅。
3. 提前規劃：生前移轉比死後繼承更省稅，但需專業試算。
群洋國際地產集團 總經理 張惠山結語：
「節稅不是鑽漏洞，而是善用政策工具。只要掌握法規、保留證明，甚至能比不規劃者省下數百萬！」
張惠山(山哥來了)
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