「估價縮水10%！銀行眼中的『風險價』，為什麼永遠比市場價低？」 | M傳媒

「估價縮水10%！銀行眼中的『風險價』，為什麼永遠比市場價低？」

【M傳媒房產中心／專題報導】

「銀行到底會貸多少？」這個問題讓無數購屋族夜不能寐。當你興沖沖找到理想物件，銀行一句「要正式申請才能估價」就像一盆冷水澆頭。其實，銀行這種看似不近人情的態度，背後藏著一套精密的風險控管邏輯。

銀行不是不願幫忙，而是每次估價都是一次成本計算。

知識傳媒 貸款達人 呂崑富說明，從調閱資料、實地勘查到比對實價登錄，整套流程耗時耗力。如果客戶最後選擇別家銀行，這些投入就血本無歸。更重要的是，銀行的估價邏輯與市場認知存在根本差異，房仲看的是「行情價」，銀行盯的是「風險價」。

呂崑富透露，銀行估價永遠站在保守的一方。

即使某區房價已漲到每坪80萬元，只要實價登錄顯示三個月前均價是70萬元，銀行很可能只認70萬甚至更低。這種「數據滯後效應」在房價快速變動期尤其明顯，也成為買賣雙方與銀行認知落差的根源。

除了房屋本身，借款人的還款能力更是銀行關注的焦點。

月收入10萬元的申請人，經過銀行精密計算後，可能認定每月只能負擔6萬元房貸，再依此反推可貸總額。這就是為什麼有些物件條件優越，核貸金額卻不如預期的關鍵原因。

2025年央行的信用管制更讓情況複雜化。

第二屋貸款成數緊縮至五成，第三屋僅剩三成，且全面取消寬限期。這些措施使得銀行在估價時更加謹慎，特別是對公司法人、高價住宅等特定對象，幾乎採取「防禦性估價」策略。

面對這些挑戰，購屋族仍可突圍。

與往來密切的銀行通常願意提供估值區間，完整的財力證明更能加速評估流程。更重要的是，別被房仲的行銷話術牽著走，勤查實價登錄、掌握區域真實行情，才能避免落入「高估市場、低估風險」的陷阱。

呂崑富建議，與其事後抱怨核貸金額不足，不如事前理解銀行的思維模式。

在這個信用緊縮的時代，銀行的保守不是刁難，而是必要的風險管理。懂得這套遊戲規則的購屋族，才能在這場房市博弈中為自己爭取到最有利的位置。

知識傳媒 貸款達人 呂崑富
「房屋貸款知識家」平台創辦人／資深貸款顧問
深耕房產與金融領域多年，擅長房貸優化、資產規劃與解決各類貸款難題

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