《公寓大廈管理條例》30週年：臺灣社區治理的成就與挑戰
臺灣都會區高密度的居住型態，使集合式住宅成為主流，而奠定其運作基礎的《公寓大廈管理條例》自1995年施行至今已屆滿30年。這部被譽為「臺灣社區自治憲章」的法規，不僅規範了數萬個社區的管理模式，更影響上千萬居民的居住權益。然而，隨著時代變遷，新舊社區的管理落差日益顯著，如何縮小這道鴻溝，成為下一個30年的關鍵課題。
從無序到自治：條例的歷史貢獻
《公寓大廈管理條例》的誕生，為臺灣集合住宅帶來革命性改變。過去，公寓大廈缺乏統一管理規範，公共設施維護、費用分攤等問題常引發糾紛。條例施行後，確立了「區分所有權人會議」的最高決策地位，並賦予管理委員會（管委會）法定職權，使社區得以透過民主程序運作公共事務。30年來，全臺已有近6萬個社區依法成立管委會，其中雙北等都會區比例更高達9成，顯示條例對現代社區治理的深遠影響。
然而，條例的實踐也凸顯出「一個臺灣，兩個世界」的現實。新建大樓因法規完善，普遍具備健全的管委會、公共基金與現代化設施；反觀老舊社區，尤其未成立管委會者，常面臨公共設施老舊、管理費收繳困難、消防安全隱憂等問題。據統計，全臺仍有許多30年以上老舊公寓缺乏有效管理，部分甚至因結構安全疑慮，成為都市更新的難題。
老舊社區困境：管理真空與安全風險
老舊社區的最大挑戰在於「組織弱化」。許多早期建物因住戶流動率高、產權複雜，難以凝聚共識成立管委會，導致公共事務無人統籌。例如，消防設備老舊、電梯安全檢修延宕等問題，在缺乏強制規範下，往往成為社區安全的未爆彈。此外，近年電動車充電樁安裝爭議、寵物飼養規範等新興議題，也暴露條例未能與時俱進的侷限。
對此，臺灣物業管理學會理事長郭紀子呼籲，政府應加強輔導老舊社區成立管委會，並修法強化強制成立機制。同時，針對公共安全議題，應賦予主管機關更大介入權限，例如要求老舊建物定期申報消防設備狀況，否則予以裁罰。
未來展望：從法制革新到都市再生
面對超高齡社會與建築老化的雙重挑戰，《公寓大廈管理條例》的下一步，不僅是法規修正，更需整合都市更新政策。例如，內政部近期推動的「老宅延壽補助計畫」，若能結合管委會輔導，將有助提升老舊社區的居住安全與管理效能。此外，隨著智慧社區、低碳建築趨勢興起，未來條例也應納入科技化管理、節能規範等新思維，以因應下一階段的社區需求。
走過30年，《公寓大廈管理條例》成功塑造臺灣的集合住宅文化，但真正的挑戰才剛開始。如何讓新舊社區同步升級，確保每位居民都能享有安全、尊嚴的居住環境，將是實現居住正義的關鍵一步。
