房貸綁約期與提前清償違約金｜最多綁3年！提前還款、轉貸前先算這筆成本
文／賣厝阿明 知識＋
買房辦房貸，很多人第一眼只看利率2.5%、2.8%，卻忽略契約裡還有一個很重要的條件，就是「限制清償期間」。
簡單講，就是銀行給你優惠利率或貸款條件後，約定一段時間內提前全部還清、轉貸或塗銷抵押權，可能要支付提前清償違約金。
阿明提醒，利率決定每個月繳多少，綁約條件則決定你未來想換銀行、賣房或提前還款時，要付多少代價。
綁約VS不綁約
依金管會「個人購屋貸款定型化契約應記載事項」，銀行應提供「無限制清償期間」及「限制清償期間」兩種方案。
選擇無限制清償方案，可以隨時提前還款或結清，不必支付違約金。
選擇限制清償方案，綁約期間不得超過3年，銀行必須在契約裡寫清楚提前還多少、什麼情況要收違約金，以及計算方式。
一般來說，不綁約方案的利率或優惠條件可能與綁約方案不同，簽約前要一起比較。
違約金算法不同
市場常聽到提前清償違約金約0.5%到1%，實際並沒有全銀行統一標準。
以中國信託目前公開一般購屋房貸為例，提前全部清償並要求清償證明或塗銷抵押權時：
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第1年內：提前償還本金1%
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第13至24個月：0.8%
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第25至36個月：0.6%
玉山銀行目前公開條件則是，第1年2%、第2年1%、第3年0.5%，而且一般部分提前還款原則上不用支付違約金，全部清償並塗銷抵押權時才依契約計算。
所以真正要看的不是「市場大概收幾%」，而是你自己那份房貸契約怎麼寫。
1000萬房貸提前轉貸 1%就是10萬元
假設房貸剩餘本金1,000萬元，仍在第一年限制清償期間，契約約定提前全部清償違約金為1%。
簡單計算：
1,000萬元 × 1%＝10萬元
如果另一家銀行願意把利率從2.8%降到2.5%，轉貸前就要先把10萬元違約金，加上新銀行開辦費、代書費、抵押權設定及塗銷費一起算進去。
單看新銀行利率比較低，還不能直接判定轉貸比較省。
提前還部分 不一定被違約
有些銀行限制的是「提前全部清償並塗銷抵押權」，平常部分提前還本金不收費；有些契約則可能對特定提前清償行為另有約定。
金管會要求，提前清償違約金應以「貸款餘額」或「提前償還金額」為計算基礎，並依時間採逐年遞減方式計收。
因此，手上突然多100萬元想先還房貸，先打電話確認自己的契約屬於哪一種，再決定怎麼還。
常見房貸綁約問題
提前清償違約金常出現在三種情況：
第一，房子提早出售。
房屋出售後通常要清償原房貸並辦理抵押權塗銷，還在綁約期就可能產生違約金。
第二，看到別家銀行利率比較低，準備轉貸。
轉貸本質上就是由新銀行把舊銀行貸款結清，也會碰到提前清償條款。
第三，手上有大筆現金，想一次把房貸清掉。
如果還在限制清償期間，也要先算提前還清的成本。
特定情況
金管會規定，借款人因死亡或重大傷殘並提出證明，而須提前清償房貸時，銀行不得收取提前清償違約金。
個別銀行契約也可能另外列出政府徵收、天災造成抵押物毀損，或由銀行主動要求提前清償等免收情形，仍以契約內容為準。
阿明總結：
綁約期是銀行控制提前流失客戶的保障，也會限制借款人在前幾年的資金彈性。
阿明建議，簽約前至少確認三件事：
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綁幾年？
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什麼情況才算提前清償？
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違約金用哪一筆本金計算？
把這三件事問清楚，再拿利率、開辦費及總費用一起比較，才是真正完整的房貸成本。
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