商業地產｜店面、辦公室、廠辦怎麼買？貸款、投報率與住宅差異一次看懂
文／賣厝阿明 知識＋
買店面收租、買辦公室出租給公司，或買廠辦自己營業，都是常見的商業不動產運用方式。
商業地產跟住宅最大的差別，在於貸款、稅負、合法用途及租金收益都不太一樣。買之前除了看總價，還要確認土地使用分區、建物用途、銀行鑑價、現有租約及每年的持有成本。
阿明整理店面、辦公室、廠辦最重要的幾個購買重點。
一、店面、辦公室、廠辦 看的條件不同
| 類型 | 主要用途 | 購買重點 |
|---|---|---|
| 店面 | 零售、餐飲、服務業 | 商圈、人流、面寬、租客 |
| 辦公室 | 公司辦公、專業服務 | 交通、電梯、公設、管理 |
| 廠辦 | 生產、研發、倉儲、辦公 | 土地分區、載重、電力、貨梯、消防 |
店面最重視人流與商圈，辦公室看交通與企業需求，廠辦則要先確認土地及建物能不能合法做你需要的用途。
建物登記是辦公室、一般事務所或廠房，實際使用也要符合土地使用分區及使用執照。
自行把辦公室或廠房改成住宅使用，可能涉及建築及都市計畫法規，也可能影響貸款、保險及未來轉售。
二、商業地產貸款 銀行沒有固定成數
住宅常會聽到貸款7成、8成，銀行辦商用不動產貸款，通常會一起看：
- 物件位置
- 合法用途
- 銀行鑑價
- 租金收入
- 借款人所得與資產
- 現有負債
- 物件未來好不好轉手
例如一間店面成交2,000萬元，銀行只鑑價1,800萬元。
假設最後核貸鑑價6成，銀行貸款就是1,080萬元。
買方自己要準備：
2,000萬元－1,080萬元＝920萬元
這920萬元還沒算契稅、仲介費、代書費、規費及其他交易成本。
先問清楚銀行「可貸多少」很重要。
三、月租8萬 表面投報4.8%
假設買一間2,000萬元店面，每月租金8萬元。
一年租金就是：
8萬元 × 12個月＝96萬元
表面租金投報率：
96萬元 ÷ 2,000萬元＝4.8%
4.8%只是表面數字。
實際投資還要扣掉空置、房屋稅、地價稅、管理、維修及其他成本。
假設一年空置2個月，只收到10個月租金：
8萬元 × 10個月＝80萬元
再扣掉一年10萬元稅費、管理及維修成本，淨收益剩70萬元。
淨投報率就是：
70萬元 ÷ 2,000萬元＝3.5%
而且這3.5%還沒扣銀行利息、買房交易成本及所得稅。
真正的投資報酬，要看最後實際放進口袋的錢。
四、商業地產持有稅通常比自住高
商業不動產實際拿來營業使用，房屋稅與地價稅通常都比符合資格的自住宅高。
| 稅務項目 | 自住住宅 | 實際營業使用房屋 |
|---|---|---|
| 房屋稅 | 1%或1.2% | 3%～5% |
| 地價稅 | 2‰ | 一般用地10‰～55‰ |
| 買賣契稅 | 核定契價6% | 核定契價6% |
房屋稅看的是「實際使用」，不是看到權狀寫店面或辦公室，就直接課3%到5%。
實際供營業使用的非住家房屋，才適用營業用房屋相關稅率。
地價稅一般用地從10‰起算，符合規定的自用住宅用地才有2‰優惠。
五、工業用地10‰ 要符合條件才能申請
工業用地另有地價稅10‰特別稅率。
但土地名稱或使用分區看到「工業」兩個字，還不能直接認定可以用10‰。
必須屬依法核定工業區或政府核准作工業、工廠使用的土地，而且實際依核定用途使用，符合規定後才能申請。
取得「特定工廠登記」但還沒有完成合法工廠登記的土地，目前不能直接套用這項優惠。
買廠辦時，土地稅率也要跟土地用途一起查。
六、出租店面 先申報租賃所得
個人把店面、辦公室出租收租金，這筆收入要依法申報租賃所得。
至於營業稅，個人出租房屋並不是全部都要辦營業登記。
依財政部規定，個人出租建物，如果有固定營業場所、營業牌號，或僱用員工處理出租業務等情況，就可能需要辦理稅籍登記並課營業稅。
一般個人單純出租自有房屋，主要還是先處理租賃所得申報。
所以「租店面一定有營業稅」這種說法太簡化，還是要看實際出租方式。
七、賣商業地產 沒有自住400萬免稅
個人出售適用房地合一新制的商業不動產，原則上依持有期間課稅：
| 持有期間 | 稅率 |
|---|---|
| 2年內 | 45% |
| 超過2年至5年 | 35% |
| 超過5年至10年 | 20% |
| 超過10年 | 15% |
自住房地有「課稅所得400萬元內免稅、超過部分10%」優惠，但條件包括設籍、實際居住滿6年，而且交易前6年不能出租、營業或供執行業務使用。
正常出租收租或拿來做生意的店面、辦公室，通常無法套用自住400萬元免稅優惠。
公司名義持有及出售商業地產，課稅方式也跟個人不同，要另外計算。
八、買商業地產先查5件事
買之前先確認：
- 土地使用分區與建物合法用途
- 土地、建物產權及抵押權
- 現有租約、租金、押金及租客付款紀錄
- 銀行鑑價、實際核貸金額及年限
- 房屋稅、地價稅、管理費及設備維修成本
如果買的是帶租約物件，也要確認租約剩多久、租金多少、押金由誰承接，以及房屋換屋主後原本租約如何繼續履行。
阿明總結
店面主要看商圈、人流與租客。
辦公室主要看交通、管理及企業需求。
廠辦除了價格，更要看土地分區、合法用途、電力、載重、貨梯與消防。
阿明提醒，商業地產可以按照这个順序評估：
先看用途，再問貸款，再算租金，最後把稅費、空置與維修成本全部扣掉。
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