房市只剩兩種人？富人買豪宅、首購擠16坪　最慘是「不上不下」換屋族

M傳媒／綜合報導

房市真的冷了嗎？答案可能是：看你是哪一種人。

經過一年多信用管制與交易量收縮，2026年房市沒有全面崩盤，反而出現更明顯的分化。一邊是高資產族照樣買核心區、品牌宅、大坪數產品；另一邊是首購族為了壓低總價，只能把坪數越買越小。真正卡在中間的，反而是想從兩房換三房、老公寓換電梯宅的一般換屋家庭。

台北就是最明顯的例子。

統計顯示，2025年台北市四房預售屋平均交易面積約69.27坪，是七都最大；但一房產品平均只有16.06坪，卻是七都最小。

同一座城市，有人買近70坪，有人只能擠16坪。

房價沒有真的變親民，首購族只好用「犧牲空間」控制總價。40坪買不起，就看30坪；30坪還是太貴，就縮成20坪甚至更小。

所以市場看起來還有成交，不代表買房變容易，而是房子越買越小。

200萬一坪還是有人買　房市差的是誰？

另一頭，高價住宅並沒有消失。

大安區「富藝居」公開實價最高成交已突破每坪200萬元；信義區「國美榕遇」不少成交落在150萬元上下；南港「東方大境」也維持每坪百萬元以上行情。

這不能解讀成豪宅完全不受房市修正影響，但至少證明一件事：真正自有資金充足的買方，受到貸款限制的影響相對較小。

所以別再只問「房市好不好」。

對需要貸滿8成的人來說，現在可能很難；對可以拿出千萬元自備款的人來說，市場冷一點，反而多了挑選與議價空間。

台中、台南也一樣　同一座城市根本兩個房市

這種分化不只發生在台北。

台中14期部分建案成交已站上6字頭，部分核心重劃區甚至更高；預算有限的首購族，則往太平、海線與外圍區域尋找4字頭、3字頭產品。

台南更誇張。

同樣是東區，平實重劃區部分新案已站上5、6字頭，但德高生活圈仍可看到3字頭行情。

現在買房，光問「哪一區」可能都不夠，還得問「那一區的哪一邊」。

捷運、百貨、重劃區、品牌、土地成本，只差幾條街，價格可能就是完全不同的世界。

最尷尬的是換屋族　新家想變大，貸款卻變少

首購族至少還可以縮坪數、換區域。

高資產族更直接，自備款多拿一點就能解決。

最麻煩的是中間的換屋族。

一家四口原本住兩房，想換三房；老公寓沒電梯，想換新大樓。問題是，新房總價更高，舊房又不能隨便低價賣。

如果舊屋還沒出售就先買新屋，又可能碰到第2戶信用管制。

目前自然人第2戶購屋貸款最高成數為6成，而且沒有寬限期。

假設換一間總價2,000萬元的房子，若只能貸6成，就是1,200萬元，剩下800萬元得自己準備。

對真正有錢的人不是問題，但對一般雙薪家庭，就是一道非常高的門檻。

所以現在房市最殘酷的，不一定是「完全買不起房」，而是：

你買得起現在這間，卻換不起更好的那間。

房市不是崩盤　是財力決定你去哪個市場

2026年的房市，已經愈來愈不像過去那種大家一起漲、一起跌。

有錢人買核心區、品牌宅、大坪數；首購族縮坪數、壓總價、往外移；換屋族則卡在舊屋、新屋與貸款之間。

所以真正該問的，不是：

「現在房市到底好不好？」

而是：

「現在的房市，對誰還很好？」

對高資產族來說，市場可能只是比較好挑；對首購族來說，是用空間換入場券；而對想改善居住品質、手上又沒有大筆現金的中產換屋家庭來說，最痛苦的現實，不是買不起房，而是買不起「比現在更好的房」。

編輯註：本文價格、坪數及貸款規範依公開實價登錄、市場統計與現行央行規定整理；個案價格不代表整體區域行情，實際貸款仍以銀行鑑價及借款人條件為準。