借名登記想靠調解過戶？法院駁回：調解不是產權移轉後門
文／M傳媒房產中心 M編
借名登記糾紛近年愈來愈常見，不少人主張「房子其實是我的，只是當年登記在別人名下」，並希望透過調解或訴訟拿回產權。不過，臺北簡易庭近期一份裁定提醒民眾，借名登記不是光靠口頭說法就能成立，若拿不出明確證據，法院不會輕易讓不動產透過調解程序完成移轉。
本案聲請人主張，自己早在民國80年間以840萬元取得臺北市松山區一處不動產，但因當時有債務考量，才將房屋借名登記在相對人名下。多年後雙方雖簽立終止借名登記協議，但相對人仍不願配合辦理過戶，因此聲請人向法院聲請調解，希望透過調解程序完成不動產移轉。
不過，法院審查後並未准許，反而駁回聲請。
法院指出，聲請人主張當年資金來源包括720萬元現金借貸，以及後續補足的120萬元，但相關款項缺乏完整金流、借據或付款證明。聲請人雖提出第三人前配偶在近期出具的聲明書，用以證明30多年前確實有借貸事實，但法院認為，以事後多年才出具的聲明去證明久遠前的資金往來，可信性仍有疑慮。
此外，聲請人也提出部分年度的地價稅、房屋稅收據，主張自己長期負擔稅費並管理該不動產。但法院發現，相關資料中間缺漏多年，無法完整證明房屋長期由聲請人管理。更重要的是，即使部分稅款確由聲請人繳納，也不當然等於雙方當初存在借名登記合意。
換句話說，繳過稅、管過房、住過屋，都可能是法院參考的事實，但不能直接取代借名登記契約或出資證明。
這份裁定最受關注的地方，在於法院對借名登記調解案件提出明確警訊。法院指出，近年以借名登記為由聲請不動產移轉的調解案件增加，其中不少案件僅主張口頭約定，卻缺乏書面契約與完整金流證明。若法院在證據不足的情況下，僅因雙方表面上達成協議，就讓不動產透過調解程序移轉，恐使調解制度被濫用。
尤其不動產價值動輒上千萬甚至上億元，而調解程序成本相對低廉，若審查不嚴，可能讓有心人士利用調解程序包裝來源不明或權屬不清的產權移轉，衍生詐騙、規避審查或洗錢疑慮。
這起案件的重點不是法院否定所有借名登記，而是提醒民眾：借名登記可以主張，但舉證責任非常重。
實務上，借名登記若未違反強制規定或公序良俗，仍可能被法院承認其私法效力。但主張者必須證明雙方確實有借名登記合意，包括誰出資、誰管理、誰使用、誰收益、誰繳貸款、誰負擔稅費及修繕費用等。若只有口頭說法、零散稅單或事後補寫的聲明，說服力通常有限。
更值得注意的是，借名登記也可能牽涉刑事風險。若當年登記原因與實際情形不符，或涉及人頭登記、貸款安排、規避債務、逃避查封等目的，可能衍生使公務員登載不實、詐欺或其他刑事爭議。民眾若在法院程序中主張不完整或不實事實，反而可能讓自己暴露在更大風險中。
這份裁定對一般民眾至少有三個提醒
第一，親友間不動產安排一定要留下書面。
不動產價值高，不能只靠一句「大家都知道」。借名登記若真的有必要，至少要有書面契約、雙方簽名、出資金流、貸款繳納、稅費與修繕紀錄。
第二，不要以為調解可以省掉舉證。
調解是解決爭議的制度，不是規避審查的快速通道。尤其涉及不動產移轉時，法院會更謹慎審查權利基礎是否明確。
第三，年代愈久，舉證愈困難。
30年前的約定，若當時沒有白紙黑字與金流紀錄，事後再補聲明、補協議，法院未必會採信。
M編提醒，借名登記看似方便，實際上往往是高風險安排。許多人當初基於親情、信任、債務、稅務或貸款考量，把房子登記在他人名下；但時間一久，感情變化、繼承發生、文件遺失，最後就可能演變成一場難以舉證的產權官司。
一句話說，借名登記不是不能做，而是不能糊塗做。
不動產不是小錢，產權更不是靠記憶處理。若當初沒有證據，事後想靠調解快速過戶，法院未必會替模糊不清的產權關係背書。
調解可以解決真正的爭議，但不能成為洗產權的後門。
