央行要鬆手了？房市從急凍走向軟著陸　第二戶房貸、豪宅線成觀察焦點

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

中央銀行第二季理監事會即將登場，房市信用管制會不會再度調整，成為市場最關心的焦點。

這幾年政府打炒房，方向我認為是對的。房市不能讓投資客無限制加槓桿，也不能讓預售屋被短線資金炒成金融商品。房子終究是拿來住的，不是拿來一手轉一手玩價差的。

但政策執行到現在，也到了該檢討的時候。

因為現在的房市，已經不是前幾年那種買氣過熱、投資客排隊搶房的狀態。交易量降溫、買方觀望、建商推案保守，部分區域房價也開始修正。信義房價指數顯示，多數都會區房價已出現年減，台南、新竹、高雄、台中都有明顯回落訊號。這代表市場已經從過熱，進入整理期。

山哥要講一句實在話：打炒房不能打到自住客也不敢買，管制投資不能管到換屋族也動不了。

央行三月已經把自然人第二戶購屋貸款成數上限，從五成放寬到六成。這代表央行也看到市場降溫，不再適合用同樣強度一刀切。接下來若要調整，方向應該不是全面鬆綁，而是精準修正。

第一個是第二戶貸款限制。

很多家庭不是投資客，而是有實際換屋需求。例如小家庭生了第二個孩子，原本兩房不夠住，想換三房；或父母年紀大了，需要接來同住；也有人是工作地點改變，需要重新安排居住地點。這些人名下可能已有一戶房貸，但目的不是炒房，而是改善生活。

如果政策把這些自住、換屋需求全部視為投機，市場就會失去正常流動性。

房市健康，不是完全沒交易，而是讓真正需要的人可以進出市場。自住族、換屋族若被卡住，最後不只家庭生活受影響，也會讓中古屋、新成屋、裝修、家具、搬遷等相關產業一起降溫。

第二個是高價住宅門檻，也就是市場俗稱的「豪宅線」。

目前央行高價住宅標準是台北市7000萬元、新北市6000萬元，其他地區4000萬元以上，一旦碰到門檻，貸款成數上限只有三成，且沒有寬限期。

問題是，這套標準沿用多年，但這幾年房價、土地成本、營建成本都已經大幅墊高。以前4000萬元在中南部可能是豪宅，現在在部分蛋黃區，可能只是比較好的換屋產品。對真正有自住需求的家庭來說，想從小宅換到合適坪數，卻被歸類成豪宅買方，資金壓力會非常大。

豪宅管制要防的是高槓桿炒作，不是打到正常換屋家庭。

第三個觀察點，是建商餘屋貸款。

近年預售案陸續完工，市場買氣卻轉冷，新成屋去化速度變慢。如果餘屋壓力持續增加，建商資金周轉會變得更緊，接下來可能影響推案、開工、營造發包與就業。房地產產業鏈很長，從土地、建築、營造、機電、室內裝修到金融服務，牽動很多產業。

房市不能再炒熱，但也不能讓它急凍。

山哥認為，央行現在面對的是一個很細緻的平衡。管太鬆，投資客可能回來；管太緊，自住客、換屋族、建商正常營運都會受到影響。政策最難的地方，不是踩煞車，而是知道什麼時候該放一點油門，讓車子不要熄火。

但我也要提醒市場，不要把央行可能調整政策，解讀成房市又要大漲。

現在如果鬆綁，也不可能是全面放水。央行一定還是會要求銀行把信用資源優先給自住需求，並防範多屋族、高槓桿買盤與短線投資資金回流。真正有機會被放寬的，應該是合理自住、實質換屋與部分過時門檻的修正，而不是讓市場重新回到投機循環。

對購屋族來說，這時候更要冷靜。

如果你是自住需求，收入穩定、資金準備充分、家庭需求明確，現在市場降溫，反而可以慢慢看、慢慢談，不必追價。但如果只是聽到央行可能鬆綁，就急著進場賭房價反彈，那風險還是很高。

對建商來說，也不能期待政策一鬆，市場就回到過去榮景。未來產品定位、價格策略、地段條件、付款規劃都要更務實。買方已經變精，不會再只聽題材就買單。

山哥認為，房市最好的狀態，不是暴漲，也不是崩跌，而是穩定交易、合理價格、真實需求進場。

央行如果要調整信用管制，重點不在於救建商，也不在於刺激房價，而是讓市場從過度緊縮中恢復正常功能。該管的投資客要繼續管，該支持的自住與換屋需求也不能被誤傷。

一句話說，房市已經從過熱走向降溫，政策也應該從全面壓抑轉向精準修正。

打炒房要堅持，但不能把正常居住需求也一起打掉；管制要有效，但也要讓市場有正常呼吸的空間。這才是台灣房市接下來真正需要的平衡。