「市場冷還是仲介懶？」專家教戰：用這方法逼房仲說真話 沒帶看就終止合約
近期台灣房市受升息、打房政策影響，交易量明顯萎縮，許多屋主面臨「委託房仲卻遲遲賣不掉」的窘境。有網友反映，簽訂三個月專任委託合約後，房仲近兩個月幾乎零聯繫，雖已按專業建議定價，卻無法判斷是市場低迷或仲介怠惰所致。此案例凸顯「委託銷售」常見的資訊不對等問題，究竟屋主該如何保障自身權益？
一、仲介法律責任與義務
1. 《不動產經紀業管理條例》第24條明定
仲介應「以善良管理人之注意處理委託事務」，且需「主動提供市場資訊及銷售進度」。若未定期回報（建議每2週至少一次），已涉嫌違反契約精神。
2. 專任委託的關鍵條款
獨家銷售期間，仲介需提供具體行銷作為（如：刊登廣告、舉辦看屋活動等）
依內政部《不動產委託銷售契約書範本》，屋主有權要求查閱「帶看紀錄」與「買方出價情形」
3. 違約救濟管道
若仲介完全未履行義務，可：
寄發存證信函要求改善
向地方政府地政局或消保官申訴
提前終止契約（無須支付違約金）
二、市場現況與仲介服務檢核
1. 2024年房市真實狀況
全台交易量年減18%（Q2數據）
平均銷售期拉長至92天（較去年增加27天）
但值得注意的是：
仍有7成委售案在3個月內有帶看紀錄
完全零帶看比例僅佔市場12%
2. 檢視仲介是否盡責的3項指標
三、屋主自救策略
1. 主動出擊3步驟
步驟1：要求仲介提供「行銷報表」（含廣告點擊數、帶看紀錄）
步驟2：聯合其他社區委售屋主舉辦「聯合看屋日」提升吸引力
步驟3：設定「績效改善期」（如2週內需達成具體進度）
2. 換約前的關鍵評估
檢查「專任委託」是否綁定賠償條款（常見違約金為成交價1%）
比較同社區其他仲介成交天數（可至實價登錄查「交易日期」推算）
3. 替代方案
改採「一般委託」增加曝光管道
試行「自售+仲介」混合模式（需注意專任合約限制）
別讓沉默吃掉你的資產價值
房市低迷絕非仲介消極的藉口，根據永慶房屋內部數據，即使在不景氣時期，積極仲介仍能維持每月5-8組帶看量。建議屋主：
1. 善用「7天冷靜期」審視合約細節
2. 每週固定追蹤進度（LINE文字記錄存證）
3. 若確認仲介失職，立即啟動換約程序
最後提醒，內政部已建立「不動產經紀業資訊系統」（https://pip.moi.gov.tw），可查詢仲介違規紀錄，保障交易安全。
