中古屋開價這麼硬？誰給的勇氣？
最近看房的人一定很有感——中古屋開價越來越高，房仲態度越來越硬。明明實價登錄擺在那，屋主卻堅持「開價498萬，低於470萬不談」，甚至直接說「這個價錢沒辦法收斡旋」。
到底是誰給他們的勇氣？這種價格真的賣得掉嗎？
1. 為什麼中古屋開價這麼誇張？
(1) 屋主還在作「去年的夢」
2021-2023年房市大漲，很多屋主覺得「我的房子應該要跟隔壁新案一樣貴」，完全無視市場已經冷卻。尤其投資客持有的物件，開價更是硬到不行，因為他們成本低、不急賣，寧可放著等「盤子」上鉤。
(2) 房仲的「錨定效應」話術
房仲常會用「開高讓你砍」的策略：
先開一個離譜價（498萬），讓你覺得「砍到470萬好像賺到」。
但其實合理價可能只有430萬，你以為談贏了，結果還是買貴。
(3) 40年公寓敢開新成屋價？
有些老屋主看附近新案開價80萬/坪，就覺得自己的40年公寓也值60萬/坪，完全忽略「屋齡、結構、管理」的差距。這種物件通常掛很久賣不掉，但屋主也不急，反正「有緣人」總會出現？
2. 這種價格到底賣給誰？
(1) 首購族是最大苦主
現在買盤剩下首購族還能貸款，有些房仲看準年輕人沒經驗，專挑「貸得過但買貴」的案子推。反正銀行估價夠，年輕人咬牙也買得下去，就成了高價冤大頭。
(2) 資訊不對等的買家
不是所有人都會查實價登錄，尤其長輩或外地人，容易被話術洗腦：「這區未來會漲」、「現在不買以後更貴」。
(3) 真的有「盤子」接盤？
市場上永遠有「怕現在不買以後更貴」的人。屋主就是在等這些人，寧可掛一年也不降價。
3. 買方該怎麼應對？
(1) 堅持用「實價登錄」出價
別管開價多少，直接拿最近3個月成交價當基準。
如果房仲說「這個價不能收斡」，就回他：「那等屋主想談再聯絡我。」
(2) 看屋時直接問「底價」
與其浪費時間，進門就問：「這間屋主最低多少肯賣？」如果房仲閃躲，大概就知道開價很虛。
(3) 專攻「急售物件」
法拍屋、繼承案、屋主已買新房的案子，議價空間較大。
看房時留意「掛賣多久」，超過半年的通常有談判空間。
(4) 讓子彈飛一會兒
如果屋主死不降價，就放著別理。等他們發現「開價沒人買」，自然會調整心態。
4. 未來房價會跌嗎？
(1) 不會「崩盤」，但會「緩修正」
利率高、買氣冷，有些投資客撐不住會降價求售。
但自住為主的區域，屋主可能寧可出租也不賤賣。
(2) 股市大跌≠房價大跌
股市和房市關聯性沒那麼強，與其等崩盤，不如專心找「合理價」的物件。
別被話術牽著走，市場終究會回歸理性
中古屋開價亂象確實讓人火大，但買方最大的武器就是「不買」。
如果你是自住：堅持用實價登錄出價，別被「以後更貴」嚇到。
如果你是投資：這種價格根本沒利潤，不如等更好的機會。
記住，房子是「需要才買」，不是「怕漲才買」。 與其糾結開價多離譜，不如保持耐心，市場終究會淘汰那些不合理的價格。
