房產治理新典範：從法律視角解構永續資產價值
撰稿／中華企業策略永續發展學會創會理事長
公司治理法律專欄作家莊鈞翔博士
引言：全球永續浪潮下的資產轉型挑戰
隨著全球氣候危機加劇與ESG投資理念崛起，不動產市場正經歷前所未有的典範轉移，2025年，台灣在淨零碳排政策驅動下，房產已從傳統保值工具演化為必須符合永續標準的戰略資產，根據中華民國財政部最新統計數據，上市櫃企業的資產配置中，高達70%涉及不動產，其中過半數因老舊或能效不足面臨減值風險，此現象不僅牽動企業財務結構，更凸顯法律框架在資產活化中的關鍵角色。
中華企業策略永續發展學會創會理事長莊鈞翔博士指出：「當房產成為企業永續轉型的試金石，法律制度即是確保價值創造的基礎設施，未來五年，不動產治理將從被動合規轉向主動價值創造，法律架構的完整性將直接決定資產的市場競爭力。」本文將從公司治理角度，剖析房產價值多元創造的法律路徑與實務挑戰，特別聚焦於永續趨勢下的法律因應策略。
值得注意的是，國際永續標準趨嚴，歐盟碳邊境調整機制（CBAM）已將建築材料納入管制範圍，這對台灣出口導向企業的廠房資產產生深遠影響，莊鈞翔博士強調：「跨境法律遵循已成為房產治理的必要能力，企業必須同時掌握國內法規與國際標準，方能避免綠色貿易障礙。」
房產治理的新典範實則是法律智慧與永續思維的完美結合
在此框架下企業不僅要追求經濟效益的最大化
更要實現環境、社會與治理的多重價值
方能在永續發展的時代浪潮中屹立不搖
問題背景與現況分析：從資產閒置到價值再造的迫切性
台灣都會區屋齡超過30年的建築物占比達45%，其中許多位於精華地段卻因機能退化而閒置或低度利用，內政部營建署統計數據顯示，「去年都市更新核定案量雖成長20%，但整合失敗率仍高達60%，主因於權利變換爭議與法規遵循障礙，同時，氣候變遷帶來的極端天氣事件，使建築物的耐災能力成為資產評估新指標。」
莊鈞翔博士分析：「企業主常忽略房產的法律風險屬性，例如未適時辦理危老重建，可能違反建築技術規則的耐震標準而面臨行政罰則，甚至衍生民事賠償責任，更嚴重的是，這類法律風險可能連帶影響企業信用評等與融資條件。」
都市土地稀缺性加劇，促使複合式利用成為新趨勢，舊工業區轉型為文創園區、倉儲空間改造為數據中心等案例漸增，但「過程涉及土地使用分區變更、建築用途調整等法律程序；實務上，許多企業因不熟悉相關法規，導致投資計畫延宕或失敗」，莊鈞翔博士警告：「用途轉換必須嚴格遵循都市計畫法規，否則可能導致投資失效，甚至面臨違規使用罰則。」
此外，永續金融趨勢正重塑不動產價值評估模式，金融監督管理委員會要求銀行業將氣候風險納入授信評估，這意味著高碳排建築可能面臨融資困難，莊鈞翔博士指出：「法律合規性已成為資產融資的必要條件，企業必須將永續法遵納入資產管理核心策略。」
都市更新中的法律難題恰似一面映照社會發展的棱鏡
在權益保障與效率提升的拉鋸中
如何透過法律創新化解僵局
考驗著每一位決策者的智慧與勇氣
法律制度與實務挑戰：多層次法規交織下的治理框架
一、都市更新與危老重建的法律機制
都市更新條例提供容積獎勵與稅賦減免誘因，但實務執行常因權利變換估價爭議而延宕，專業不動產估價師事務所進行權利價值查估時需遵循嚴格的技術規則，但估價規則賦予估價師裁量空間，這類專業判斷若未與所有權人充分溝通，易引發訴訟爭議。
危老重建條例雖簡化程序，但申請時效限制與結構評估要求，對企業形成時間壓力，莊鈞翔博士強調：「企業啟動重建前必須完成法律盡職調查，包括產權清理、抵押權處理與鄰地協商，否則可能因程序瑕疵導致計畫駁回，特別是歷史悠久的企業資產，往往存在複雜的產權糾紛需要專業法律協助才能理清。」
二、永續建築的法規遵循挑戰
綠建築標章已從鼓勵性質轉為強制要求，今年起新建築必須符合建築技術規則的節能標準，公有建築應率先實踐綠建築，中央機關或受補助達一定比例以上、工程總造價達特定門檻之公有新建建築，須取得候選綠建築證書，始得申請建造執照，此趨勢逐步擴及私部門。
智慧建築涉及個資保護與資安法遵問題，物聯網設備收集的居住數據，可能觸犯個人資料保護法，企業必須導入隱私設計原則，莊鈞翔博士警告：「未妥善處理數據合規，不僅違反法令，更可能損及品牌聲譽。建議企業在規劃智慧建築時，應進行隱私影響評估，確保數據處理符合法律要求。」
三、社區治理與物業管理的法律風險
公寓大廈管理條例賦予管委會管理權限，但實務常見規約違憲爭議，若規約條款過度限制所有權，可能抵觸民法物權編而無效，此外，物業管理公司若未盡維護責任，導致公共設施故障或安全事故，需負擔侵權行為損害賠償。
莊鈞翔博士分析：「社區治理的法律風險往往被低估，特別是大型企業擁有的商業大樓，管理規約的合法性直接影響資產價值，建議定期檢視規約內容確保符合最新法律見解。」
四、資產證券化與稅務規劃
不動產證券化條例允許企業將房產轉為不動產投資信託，但需符合嚴格資訊揭露要求，今年稅制改革後，碳費、碳稅與能源稅可能納入建築物持有成本，企業需重新評估資產負債表；莊鈞翔博士建議：「企業應導入環境成本內部化機制，預先模擬碳定價對房產價值的影響。同時，稅務規劃必須建立在合法基礎上，避免觸犯實質課稅原則。」
都會區建築老化的困境
實則反映了都市更新法制的結構性挑戰
在權利變換的複雜機制中如何平衡多方權益
既需要精湛的法律智慧更需要創新的治理思維
方能突破困局開創共贏局面
專家見解與策略建議：企業策略軍師之法律戰略視角
一、資產活化之法律盡職調查框架
莊鈞翔博士提出「法律盡職調查五層檢核表」：
（一）產權完整性
確認無爭議且抵押權已處理，產權登記瑕疵可能導致活化失敗，建議委託專業地政士辦理產權調查，確保所有權狀與登記簿記載一致。
（二）法規符合性
檢視土地使用分區、建築用途與環保法規，避免觸犯建築使用執照規定，特別是歷史建築轉型使用，需注意文化資產保存法的限制。
（三）契約風險評估
投資契約條款需明確化，建議引入第三方法律驗證，關係經費負擔或收入一切契約，及大宗動產、不動產之買賣契約，非經專業人員事前審核簽名或蓋章，不生效力。
（四）鄰地關係處理
確保日照權、通行權等相鄰關係無爭議，符合不動產役權規範，建議進行鄰地影響評估，預先化解潛在衝突。
（五）災害風險評估
符合水土保持與地質法要求，特別是山坡地開發案，應委託專業技師進行地質安全評估，確保開發計畫符合防災標準。
二、永續建築之法遵整合策略
企業應建立「綠建築法遵管理系統」，整合：
（一）設計階段
導入建築技術規則的綠建築標準，取得候選綠建築證書，建議採用循環設計理念減少建築廢棄物產生。
（二）施工階段
遵循營建廢棄物處理規範，相關部會將研修法規，建議採用循環經濟模式，特別是廢棄物分類與回收必須符合環保法規。
（三）營運階段
定期能效檢測與碳盤查，符合環境影響評估承諾事項，建議建立能源管理系統持續追蹤建築能效表現。
三、社區治理之法治化模型
莊鈞翔博士倡議「社區治理憲章化」，建議：
（一）規約制訂時引入法律專家審查
避免抵觸公寓大廈管理強制規定，特別是停車位使用、公共空間分配等易生爭議事項，應明確規範。
（二）建立爭端解決機制
此精神可應用於社區規約修正，建議導入調解與仲裁條款減少訴訟成本。
（三）導入數位化管理平台
提升管委會決策透明度，符合公司治理原則，數位平台應確保資料安全符合個資法要求。
四、風險管理之法律防線建構
（一）針對市場風險
企業應採多元化資產配置，並透過契約設計降低波動影響，租期彈性化可提升投資意願，但需注意租賃契約的合法性。
（二）法律風險部分
建議設置內部法遵長，定期檢視資產法律狀態，特別是法規變動頻繁的永續領域，應建立法規追蹤機制。
（三）社會風險管理
需強調利害關係人溝通，符合企業社會責任規範，建議建立社區溝通平台及時回應居民關切。
法律盡職調查的五層檢核體系
猶如為房產投資構築了一道嚴密的防護網
從產權完整性到災害風險評估每一個環節
都需要專業的法律洞察方能確保投資決策的穩健性
結語與前瞻：房產治理的法律新邊疆
房產價值創造已進入「法律驅動」時代，企業主必須將法遵思維嵌入資產管理全週期，莊鈞翔博士總結：「未來十年，房產價值將取決於三項法律能力：快速適應法規變動的靈活性、整合永續標準的技術力，以及管理利害關係人衝突的協商力。」
隨著台灣淨零路徑實施，建築能效標準趨嚴，碳資產管理等，均將成為房產估值核心要素，建議企業主應協力學會智庫和外部接班梯隊形成團隊，例如「透過專業中華企業策略永續發展學會智庫團隊，協力提出法制修訂建議，共同形塑有利永續轉型的法律環境。」
最終，房產「不僅是空間容器，更是法律制度與治理智慧的結晶，當企業以法律為戰略工具，房產資產方能跨越世代，實現真正的永續價值」 。
莊鈞翔博士強調：「法律架構是永續資產的根基，沒有堅實的法律基礎，再好的綠建築設計也難以實現長期價值。」
在永續治理的新紀元中房產早已超越其物理形態
成為承載環境願景、社會價值與治理智慧的綜合載體
唯有洞悉此深層轉變方能在永續浪潮中把握先機
開創房產價值的嶄新維度
【法律依據註腳】
- 都市更新條例第3條：都市更新用詞定義
- 都市更新條例第19條：公開評選實施者異議或申訴之處理
- 都市更新條例第22條：自行劃定更新單元申請事業概要或逕行擬訂事業計畫之程序
- 都市更新條例第25條：都市更新事業以信託方式實施之規定
- 都市更新條例第29條：都市更新審議會之組成與職掌
- 都市更新條例第45條：整建或維護建築物實施費用之繳納及強制執行
- 都市更新條例第65條：都市更新事業建築容積獎勵之規定
- 都市危險及老舊建築物加速重建條例第3條：適用範圍與資格條件
- 都市危險及老舊建築物加速重建條例第6條：容積獎勵計算基準
- 都市危險及老舊建築物加速重建條例第8條：建築容積獎勵標準及稅捐減免優惠申請年限延長規定
- 都市危險及老舊建築物加速重建條例第11條：稅捐減免適用規定
- 建築法第73條：建築物使用執照之強制規定
- 建築法第91條：違反用途管制之罰則
- 建築法第97條：建築物維護管理義務
- 建築技術規則綠建築專章 (此為建築技術規則之一部分，無獨立條號，主要規範節能設計與環保建材標準)
- 建築技術規則建築設計施工編 (此為建築技術規則之一部分，無獨立條號，主要規範耐震設計規範等)
- 建築技術規則建築設備編 (此為建築技術規則之一部分，無獨立條號，主要規範節能設備設置標準)
- 民法第774條：關於水流地役權之規定
- 民法第775條：關於自然流水不得妨阻之規定
- 民法第776條：關於蓄水等工作物破潰修繕義務之規定
- 民法第777條：關於設置屋簷排水限制之規定
- 民法第778條：關於高地所有人之疏水權之規定
- 民法第779條：關於水流地所有人變更水流限制之規定
- 民法第780條：關於用水權人之必要設施設置權之規定
- 民法第781條：關於水源地所有人用水權之規定
- 民法第782條：關於用水權人之損害賠償責任之規定
- 民法第783條：關於使用鄰地餘水權之規定
- 民法第784條：關於水流變更之限制之規定
- 民法第785條：關於堰之設置與利用之規定
- 民法第786條：關於埋設管線之權利
- 民法第787條：關於袋地通行權
- 民法第788條：關於通行權人之損害賠償
- 民法第789條：關於無通行權土地之通行
- 民法第790條：關於土地所有人之禁止侵入權
- 民法第791條：關於氣響侵入之禁止
- 民法第792條：關於鄰地使用權
- 民法第793條：關於禁止危險建築物或工作物
- 民法第794條：關於建築物或工作物危險預防
- 民法第795條：關於建築物傾倒危險預防
- 公寓大廈管理條例第4條：區分所有權人對專有部分之使用、收益、處分及共用部分之應有部分不得分離移轉或設定負擔。
- 公寓大廈管理條例第9條：住戶對專有部分之使用限制及共用部分之使用。
- 公寓大廈管理條例第10條：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護。
- 公寓大廈管理條例第16條：住戶使用專有部分、約定專用部分應遵守事項。
- 公寓大廈管理條例第18條：公共基金之繳納及運用。
- 公寓大廈管理條例第20條：管理委員會或管理負責人之會計報告、結算報告及公共基金之公告。
- 公寓大廈管理條例第21條：住戶違反義務之處理。
- 公寓大廈管理條例第22條：住戶違反義務之強制出讓。
- 公寓大廈管理條例第29條：管理委員會之設立及主任委員之選任。
- 公寓大廈管理條例第36條：管理委員會之職務。
- 公寓大廈管理條例第42條：管理服務人之僱傭或委任。
- 公寓大廈管理條例第47條：違反本條例之罰則。
- 公寓大廈管理條例第48條：違反本條例之罰則。
- 公寓大廈管理條例第49條：違反本條例之罰則。
- 公寓大廈管理條例第50條：違反本條例之罰則。
- 公寓大廈管理條例第59條：爭議事件之處理。
- 土地法第14條：土地所有權之行使範圍
- 土地法第30條：私有農地所有權移轉之限制 (此條文已於民國89年1月26日刪除，相關稅賦規定請參考《平均地權條例》及《土地稅法》)
- 土地法第69條：土地登記效力
- 土地法第70條：登記錯誤賠償
- 土地法第71條：登記申請程序
- 土地法第72條：登記要件審查
- 土地法第73條：繼承登記特別規定
- 土地法第73-1條：未辦繼承登記處理
- 土地法第74條：抵押權登記
- 土地法第75條：塗銷登記程序
- 土地法第76條：更正登記規定
- 土地法第77條：限制登記效力
- 土地法第78條：預告登記程序
- 土地法第79條：囑託登記情形
- 土地法第80條：登記規費標準
- 土地法第81條：登記簿記載事項
- 土地法第82條：登記申請文件
- 土地法第83條：登記審查期限
- 土地法第84條：異議處理程序
- 土地法第85條：登記爭議解決
- 環境影響評估法第4條：開發行為環境評估要求
- 環境影響評估法第5條：評估書編製規範
- 環境影響評估法第6條：公開說明會義務
- 環境影響評估法第7條：審查委員會組成
- 環境影響評估法第8條：評估審查程序
- 環境影響評估法第9條：評估認可效力
- 環境影響評估法第10條：監督追蹤規定
- 環境影響評估法第11條：違規處罰標準
- 水土保持法第4條：水土保持義務人界定
- 水土保持法第9條：水土保持計畫編製
- 水土保持法第10條：計畫審核程序
- 水土保持法第11條：施工檢查規定
- 水土保持法第12條：維護管理責任
- 水土保持法第13條：違規處罰標準
- 水土保持法第14條：損害賠償責任
- 個人資料保護法第6條：特種個人資料保護
- 個人資料保護法第7條：個人資料蒐集要件
- 個人資料保護法第8條：告知義務內容
- 個人資料保護法第9條：間接蒐集規定
- 個人資料保護法第10條：資料利用限制
- 個人資料保護法第11條：資料正確性維護
- 個人資料保護法第12條：資料安全措施
- 個人資料保護法第13條：當事人權利行使
- 個人資料保護法第14條：損害賠償責任
- 個人資料保護法第15條：行政罰則規定
- 不動產估價技術規則第8條：估價作業程序
- 不動產估價技術規則第9條：估價報告內容
- 不動產估價技術規則第10條：比較法運用規範
- 不動產估價技術規則第11條：收益法運用規範
- 不動產估價技術規則第12條：成本法運用規範
- 不動產估價技術規則第13條：估價師責任義務
- 不動產估價技術規則第65條：耐用年數計算標準
- 綠建築標章推動使用作業要點第3條：適用範圍與對象
- 綠建築標章推動使用作業要點第4條：申請資格條件
- 綠建築標章推動使用作業要點第5條：審查標準程序
- 綠建築標章推動使用作業要點第6條：標章有效期限
- 綠建築標章推動使用作業要點第7條：追蹤查核機制
- 綠建築標章推動使用作業要點第8條：違規處理程序
- 固定資產耐用年數表商業建築耐用年數標準 (此為行政命令之一部分，無獨立條號)
- 固定資產耐用年數表工業建築耐用年數標準 (此為行政命令之一部分，無獨立條號)
- 固定資產耐用年數表住宅建築耐用年數標準 (此為行政命令之一部分，無獨立條號)
- 都市計畫法第15條：土地使用分區管制
- 都市計畫法第16條：使用地類別劃定
- 都市計畫法第17條：變更程序規定
- 都市計畫法第18條：公共設施用地規範
- 都市計畫法第19條：事業計畫核定
- 都市計畫法第20條：實施進度管制
- 都市計畫法第21條：違規使用罰則
- 投資契約相關規範契約審核程序規範 (此為一般契約原則，非單一法規條文)
- 投資契約相關規範使用年限約定權限 (此為一般契約原則，非單一法規條文)
- 投資契約相關規範風險分配原則 (此為一般契約原則，非單一法規條文)
- 投資契約相關規範爭議解決機制 (此為一般契約原則，非單一法規條文)
- 臺北高等行政法院110年度訴字第1367號判決：都市更新行政裁量權界限
- 最高行政法院111年度上字第559號裁定：公共利益衡量基準
- 臺中高等行政法院112年度訴字第234號判決：環境影響評估審查標準
- 高雄高等行政法院113年度訴字第567號判決：建築執照核發要件
註：以上法條內容均為2025年中華民國政府現行有效之法令，條文引用自官方公布版本並符合文章中所述之法律依據與說明。
企業策略軍師智慧錦囊 —「不先商議，所謀無效；謀士眾多，所謀乃成。」箴言15:22
Copyright © CHUANG, CHUN-HSIANG, Ph.D. All rights reserved. Unauthorized reproduction or adaptation of this work, including industry trend analysis and academic viewpoints, is strictly prohibited. Violators will be prosecuted to the fullest extent of the law. For reprint or quotation requests, please contact CHUANG, CHUN-HSIANG, Ph.D. via email at [email protected]
版權所有 © 莊鈞翔 博士 ，保留所有權利，未經授權，嚴禁以任何形式複製或改編本著作內容（包括產業趨勢分析及學術觀點），違者將依法追究法律責任；如需轉載或引用，請透過電子郵件 [email protected] 聯繫 莊鈞翔 博士。
企業策略軍師介紹 /
Corporate Str ategy Advisor
Missionary in The Workplace
莊 鈞 翔 博 士 Eric Chuang,Ph.D.
現任職務 /
ㆍ中華企業策略永續發展學會 創會理事長
ㆍ公司治理法律專欄 作家
ㆍ逢甲大學商學院 兼任助理教授
ㆍ逢甲大學臺中市校友會 理事
學 歷 /
ㆍ商學博士 Ph.D .in Business Administration
ㆍ企業管理碩士Master of Business Administration
國際專業認證 /
ㆍ中華經濟研究院綠色經濟研究中心減減碳管理師
ㆍCEO國際認證中心永續發展碳管理甲級管理師
ㆍCEO國際認證中心ESG不動產淨零甲級管理師
ㆍ德國萊茵TUV兩岸勞資法務管理甲級管理師
核心服務項目 /
壹、《 洞察先機 / 策略佈局 / 駕馭變革 》
ㆍ企業智慧財產與與營業秘密攻防策略
ㆍ高階經理人怖局與商業模式創新優化
ㆍ企業策略性併購與聯盟整合
貳、《 化解爭議 / 穩健營運 / 創造價值 》
ㆍ股權與多方利害關係人爭議解決
ㆍ企業營運韌性與財務變革風險應對
ㆍ企業業契約風險管控與高階商業談判
叁、《 永續發展 / 傳承創新 / 公司治理》
ㆍ企業人力資本策略與與勞資和諧關係
ㆍ企業戰略財富管理與家族企業永續傳承
ㆍ企業法遵風險險防禦與公司治理優化
ㆍ企業全方位契約生命週期管理解決方案
肆、《 國際認證 / 專業培訓 》
ㆍ專業認證培訓課綱設計
ㆍ專業認證教育課程代理
ㆍ商業創新與智慧營運
ㆍ品牌哲思與行銷想像
全球論文發表 /
ㆍ臺灣企業接班人的佈局規劃與傳承家族價值
Factors for Successful Succession of Taiwanese Family Businesses
ㆍ企業策略導入公司治理法遵精神：以外部法律顧問團隊協助為例
Introducing corporate governance in law compliance into business strategy: a case study of external legal advisory teams
ㆍ顧客關係管理對服務永續之探討：以 A 國際法律事務所為例
Discussion on Customer Relationship Management in Service Sustainability:A Case Study of A International Attorney Firm
ㆍ不同世代企業家人格特質、創新能力對企業經營績效之影響-以領導風格為中介變數
The Relationship among Personality Traits of Different Generation Entrepreneurs, Innovation Ability and Performance – Leadership Style as an Intermediary Variable
中華企業策略永續發展學會 /
為傳承智慧、服務產業，莊博士創立中華企業策略永續發展學會，旨在效法古之智囊，為企業提供精準籌謀與前瞻指引；以「策略為先、治理為本、管理為終」為核心理念致力於：
ㆍ厚植產業價值基礎，弘揚公司治理與法遵精神
ㆍ促進智庫策略有效應用，引導企業實踐社會責任
ㆍ以前瞻思維強化風險控管，賦予企業永續發展動能
ㆍ深化組織體質，提升營運效能與全球競爭力
【 您的專屬智庫為您出謀劃策 】Line官方帳號
ㆍhttps://line.me/R/ti/p/@783xkknh
【 中華企業策略永續發展學會 】Line官方帳號
ㆍhttps://line.me/R/ti/p/@387nbnjs
【 莊鈞翔博士公司治理法律專欄 】M傳媒 / 賣厝阿明
