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農地交易暗藏「套繪陷阱」專家：簽約前少寫一句話，賣方恐慘賠百萬 | M傳媒
【M傳媒房產中心／專題報導】
「簽約時少寫八個字，過戶時慘賠百百萬！」新北市近郊農地市場正上演一場場契約攻防戰。隨著區段徵收題材發酵，原本乏人問津的農地瞬間洛陽紙貴，但隱藏在交易背後的「契約地雷」，卻讓不少賣方在簽字後才驚覺，自己親手埋下了糾紛的導火線。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在最近處理的案例令人心驚：一位農地共有人趁著徵收傳聞，順利以高價出售持分，卻在過戶前夕被買方突襲砍價。買方抓住「套繪管制」這四個字大作文章，聲稱未來抵價地面積可能縮水，要求折讓三成價金。儘管依法令規定，區段徵收時套繪將自動解除，但契約中未明確載明這項關鍵資訊，讓賣方陷入進退兩難的困境。
「市場冷清時，買方砍價的刀特別利。」點出當前市場現實。
他發現，愈是精明的投資客，愈懂得在契約條文中尋找突破口。最近一宗交易，買方在簽約後突然主張賣方未告知「土壤污染檢測紀錄」，儘管該地根本從未做過相關檢測，但契約中確實漏未載明「保證無污染歷史」的但書，導致雙方陷入冗長協商。
這些契約陷阱通常藏在看似不起眼的細節裡。
例如「套繪管制」狀態的農地，若未在契約中明確記載「依《農業用地興建農舍辦法》第12條規定，本土地若經區段徵收變更為非農業用地，套繪管制自動解除」，就可能被買方作為砍價的藉口。更棘手的是，有些早期農舍雖已倒塌，但套繪紀錄仍在，買方若刻意隱瞞購買意圖，事後再以此要求賠償，賣方往往求助無門。
專業地政士透露，現在連「耕作權歸屬」都能成為砍價理由。
有買方在簽約後聲稱發現土地上有他人耕作跡象，質疑賣方未完全告知使用狀況，要求折價百萬。儘管實務上農地閒置時被鄰人暫時使用的情形相當普遍，但若契約中未載明「現況使用情形」，賣方就容易陷入被動。
農地買賣最危險的三大契約漏洞包括：
未明確記載套繪管制狀態、未詳列土地使用限制、未載明徵收補償權利歸屬。他最近經手的案例中，就有賣方因契約未註明「區段徵收抵價地分配權利隨土地移轉」，被買方主張權利瑕疵，最終被迫降價成交。
契約自保的黃金法則
在這波農地交易熱潮中，真正的勝負關鍵不在價格，而在契約的嚴謹度。資深地政士建議賣方必須堅守三大原則：首先，在契約中明確列出所有土地限制與特殊狀況；其次，對徵收相關權利歸屬條文要逐字審閱；最後，所有口頭承諾都要轉為白紙黑字。
市場從熱轉冷之際，正是契約漏洞最容易暴露的時刻。
與其事後為了一個條文對簿公堂，不如簽約前多花三十分鐘逐條確認。畢竟，在農地交易的戰場上，真正能保護你的不是最高的成交價，而是最嚴謹的契約書。
