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2025房市轉折點：政策重拳下價格鬆動，自住客迎來購屋新時代| M傳媒
【M傳媒房產中心／專題報導】
政策打房滿週年，台灣房市迎來關鍵轉折點。根據多家機構最新數據，全台房市已從「價量背離」轉為「價量齊跌」的修正格局，尤其預售屋與中古屋市場正面臨近年最明顯的價格下修。這波調整不僅反映政策調控的成效，更預示著房市將回歸自住需求為主的健康生態。
一、政策重拳
2024年至2025年間，政府接連推出「囤房稅2.0」、「第七波選擇性信用管制」等措施，從持有成本與資金源頭雙管齊下抑制炒房。
囤房稅2.0：針對多戶持有者實施累進稅率，最高達4.8%，大幅提高囤房成本
信用管制：限制貸款成數，特別是第二戶以上房貸，成數降至6成以下
這些政策直接衝擊市場信心，2025年全台房屋交易量預計跌破29萬棟，創近7年新低。
二、區域表現兩極化
根據信義房價指數與內政部數據，2025年台灣各都會區房價呈現明顯分化：
雙北市因需求穩定、供給有限，房價維持盤整格局。台北市房價指數較上季微幅上升，新北市則相對平穩。
然而，桃園、台中、台南、高雄四大都會區均呈現「季減與年減雙降」的疲軟走勢。其中：
台中市年跌幅達5.44%，高雄市年跌幅5.71%，成為這波修正的重災區
台南市年減2.62%，桃園市年減3.72%
值得注意的是新竹房市，雖然較去年同期下跌2.34%，但本季逆勢反彈2.47%，顯示半導體產業的剛性需求仍提供有力支撐。
三、預售屋與中古屋價格修正明顯
在預售屋市場方面，專家預期2025年全台預售屋價格平均跌幅可能達10%-15%，特別是供給量大的重劃區，修正壓力更為明顯。
中古屋市場也出現明顯鬆動，根據永慶房屋統計，2025年房價在剛性需求較強的區域跌幅約7%-10%，而過度炒作的區域跌幅可能擴大至10%-15%。
去年申請新青安貸款的換屋族，若簽有出售舊屋的切結書，今年期限將陸續到期，預計將有部分物件釋出，形成新的供給波段與議價空間。
四、買賣雙方心理戰，市場進入觀望期
當前房市已進入典型的「觀望對峙期」：
賣方仍寄望於過往高點價格，不願主動讓價
買方則因擔憂追高而傾向觀望不出手
結果是成交大幅延滯，看屋人潮下降，市場進入停滯期。根據政大永慶即時房價指數，2025年第2季指數較上季下跌1.6%，七都中以台南、台中、新北跌幅超過2%最為顯著。
五、軟著陸進行式
多數專家認為，台灣房市正走向「軟著陸」而非硬著陸。只要央行不持續嚴格調控，房市景氣將以軟著陸方式調整，避免硬著陸的慘況。
這波調整是市場回歸健康的必經過程。在自住客當道的市場中，過去漲幅過大、供給量過多的區域自然面臨較大壓力。
房市新平衡點，自住客的曙光
政策打房週年，房市從狂飆期進入理性調整階段。隨著預售屋與中古屋價格逐步鬆動，市場正悄然從「賣方市場」轉向「買方市場」。對自住客而言，這無疑是難得的機會窗口，能夠更從容地挑選適合的物件，與屋主進行理性議價。儘管區域表現各異，但整體房市正在尋找新的平衡點。未來市場能否健康發展，仍取決於政策拿捏與供需結構的調整，但可以肯定的是，投機炒作時代已告終結，理性購屋的新階段正式來臨。
