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繼承房產再出售的節稅關鍵！三分鐘搞懂新舊制差異 | M傳媒
【M傳媒房產中心／專題報導】
繼承房產後想要出售，卻被複雜的稅制搞得頭昏腦脹？專家提醒，只要搞懂三種稅務，就能避免被課徵高額稅金！
「爸爸留下的房子賣掉要繳多少稅？」這是許多繼承房產民眾最關心的問題。隨著台灣進入資產傳承的高峰期，不動產繼承後的稅務規劃成為重要課題。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出，多數民眾對繼承不動產的稅務了解有限，特別是出售時的節稅策略，常常讓家庭傷透腦筋。
繼承不動產時，首先要面對的就是遺產稅。
這部分的計算相對簡單，主要分為「公告土地現值」與「房屋評定現值」兩部分。如果這兩者加上其他遺產的總價值沒有超過1333萬元，就可以免繳遺產稅。陳俊宏解釋，除了基本的免稅額之外，配偶和親屬等繼承人還享有額外的「遺產稅扣除額」。這些扣除額度加總後，往往能讓許多家庭的繼承案達到免稅標準，民眾不需要過度擔心。
真正的難題出現在繼承後想要出售房產的時候。
陳俊宏提醒，這時候必須根據不動產的取得時間與繼承時間，來判斷適用哪種稅制，這將直接影響要繳納的稅金多寡。如果不動產取得和繼承時間都在2016年以前，適用舊制的「財產交易所得稅」；如果都在2016年以後，就適用新制的「房地合一所得稅」；最特別的是取得在2016年前、繼承在2016年後的情況，納稅人可以選擇新舊制中較有利的方式申報。
舊制的「財產交易所得稅」計算方式比較複雜，但通常稅負較輕。
它是將出售價格減去取得成本後，再按照房屋價值占總價值的比例來課稅。由於房屋會隨著屋齡折舊，土地卻可能隨時間增值，這種計算方式往往讓需要課稅的金額大幅降低。舉例來說，如果以1000萬元出售繼承的房產，取得成本是600萬元，房屋現值100萬元，土地現值300萬元，最後只需要就100萬元的部分課徵「財產交易所得稅」，再併入綜合所得稅申報。如果適用12%的稅率，只需要繳納12萬元稅金。
新制的「房地合一所得稅」計算相對簡單，就是用出售價格減去取得成本，再依照持有時間長短適用不同稅率。特別要注意的是，繼承案件的持有時間是合併計算被繼承人和繼承人的持有期間。稅率從持有未滿2年的45%，到持有超過10年的15%，差距相當大。這個設計主要是為了抑制短期炒房，對於長期持有的自住者相對友善。
陳俊宏建議，民眾在處理繼承房產出售時，最好先釐清適用的稅制，並仔細試算不同方案的稅負差異。
特別是那些取得時間在2016年以前、繼承在2016年以後的案件，擁有選擇新舊制的權利，更要把握這個節稅機會。與其在事後懊惱繳了太多稅，不如在出售前做好功課，或尋求專業人士的協助。畢竟，妥善的稅務規劃不僅能節省開支，更能讓資產傳承的美意得到最完美的實現。
