房市真的有人能斷言未來？「一定賺、一定跌」的聲音，為何最容易誤導首購族
【群洋國際地產集團 總經理 張惠山／專欄】
最近在各大網路房市社群，我常看到一種熟悉又令人憂心的現象，總有人用非常斬釘截鐵的口氣告訴別人「這個社區現在買一定賺」、「明年房價一定會跌」，甚至連房仲、代書、銀行怎麼配合，都講得煞有其事，彷彿房市未來早已寫好劇本。
對剛踏入市場、經驗還不多的購屋族來說，這類言論不但沒有幫助，反而製造更多焦慮。
就有一名網友在社群中無奈表示，他從頭到尾都沒有對房市做出任何肯定判斷，只是單純分享自己的觀察，卻被不少自稱「老江湖」的人，用近乎教訓的語氣告知未來房價一定怎麼走。他忍不住反問：「你有依據嗎？你確定明年一定跌？你知道我看的社區、屋型和實際成交行情嗎？」
這個疑問，其實正好點出房市討論中最常被忽略的盲點。
以我長期觀察市場的經驗來看，房價從來不是一句話、也不是單一因素就能下定論。地段、屋齡、樓層、產品類型、社區條件、政策走向、利率變化，甚至成交量與買賣雙方的議價空間，都是影響價格的關鍵。很多人愛用「房價漲跌」做簡化判斷，卻忽略產品差異本身。
舉例來說，同一個社區，今年成交的是小坪數套房，單價衝到每坪100萬元；明年成交的是四房產品，單價回到90萬元，這樣的數字變化，真的能直接說成「房價下跌」嗎？如果不看產品條件與成交結構，這樣的結論本身就很危險。
現實的是，社群裡講得最肯定的人，往往不需要為別人的購屋決策負責。
房子一買就是二、三十年的貸款，影響的是個人的信用、家庭財務與生活品質，而不是誰在網路上喊對或喊錯。斬釘截鐵的語氣，很多時候只是心理效果，讓人誤以為對方很懂，卻不代表他的判斷真的經得起驗證。
我一直認為，真正專業的市場分析，很少會用「一定」這兩個字。
因為市場本來就充滿變數，唯一能做的，是提高資訊透明度，降低決策風險。
對一般購屋族而言，與其追逐誰的預言，不如回到基本功。查實價登錄、比對同社區與周邊成交紀錄、觀察交易量變化，了解政策與利率可能帶來的影響，再把這些條件放回自己的需求與預算中思考，這才是相對安全的做法。
那位網友最後的一段話，我其實非常認同。
他說，什麼都不信，跟什麼都信一樣危險；重點不是聽誰講得最大聲，而是能不能分辨資訊的來源與依據。在房市裡，沒有人真的能當神算子。與其被「一定賺、一定跌」牽著走，不如培養判讀資訊的能力。理性，從來不是冷漠，而是對自己財務與未來生活，最基本的負責。
張惠山(山哥來了)
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