雙北房貸壓力破5成！專家：年輕人買房先算3筆帳

【M傳媒／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）專欄】

年輕人買房壓力有多大，官方數字已經很直接。內政部最新公布2026年第1季房價負擔能力統計，全國房貸負擔率達41.46%，台北市更高達64.41%，新北市也有55.30%。房價所得比全國9.47倍，台北市更達14.72倍。

山哥表示，年輕人第一次買房，最大的難題除了房價，還有頭期款、房貸、生活費與產品選擇全部擠在一起。第一次買房先把財務算清楚，比急著看房更重要。

頭期款之外 交屋後還有一堆錢要花

很多首購族準備買房時，先看自己湊得出多少頭期款。但真正交屋後，還有契稅、登記規費、代書費、裝修、家具、家電及每月房貸。山哥指出，買房預算不能只算「銀行願意貸多少」，還要看繳完房貸後，每個月還剩多少生活費。

房貸拉到最高、頭期款全部投入，手上沒有緊急預備金，遇到工作轉換、家庭支出或房屋修繕，現金流很容易吃緊。

第一間房先買「負擔得起」

年輕首購常遇到的另一個問題，就是一次把所有需求都放進第一間房。地段要好、坪數要大、屋齡要新、離捷運近、公設漂亮，總價自然一路往上。

山哥認為，第一次買房可以先排需求順序。工作通勤、家庭人口、生活圈及每月負擔先確定，再決定坪數、屋齡與區域。第一間自住房能穩定住、房貸繳得起，未來收入與家庭需求改變後，再規劃換屋，財務壓力會比較健康。

房貸不是看到優惠利率就簽

2026年8月起，青安貸款3.0已正式上路，一般符合條件者最高貸款額度1,000萬元，新婚家庭最高1,200萬元，育有未成年子女家庭最高1,500萬元。實際核貸仍要經銀行依收入、信用、房屋鑑價與授信條件審查。

山哥提醒，貸款要一起比較利率、年限、寬限期、每月還款金額及總利息。同一間房，不同銀行的鑑價與核貸條件可能不同。專業房仲或代銷可以協助整理物件資料、說明購屋流程及比較市場貸款資訊，最後的核貸成數與利率仍由銀行決定。

專業業者要幫首購族把風險講在前面

山哥認為，房仲與代銷服務年輕首購族，工作不能只做到帶看與成交。房屋總價多少、頭期款準備多少、貸款可能落在哪裡、每月房貸多少、交屋還要準備哪些費用，都應該在簽約前說明清楚。

中古屋還要確認屋況、產權、漏水、違建及管理狀況；預售屋則要注意付款期程、貸款不足處理、交屋時間及契約內容。資訊愈早攤開，買方做錯決定的機率就愈低。

青年成家要從「買得下」走到「繳得完」

政府近年持續透過青安貸款等政策協助無自有住宅家庭購屋。財政部資料顯示，青安制度自開辦以來，截至2026年6月底，8家公股銀行累計撥貸已達51萬戶、2.7兆元。

山哥表示，青年成家的核心仍然是長期負擔能力。貸款可以降低進場門檻，最後還是要靠家庭收入把房貸穩定繳完。

山哥觀察

買房是很多年輕家庭人生最大一筆支出，第一次進場更需要把資訊弄懂。預算先算、產品再挑、貸款再比較，順序做對，很多風險可以在簽約前避開。

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