打房打假的？阿明用央行數據說給你聽：房價只跌5%，但政策效果藏在這三個地方

文／賣厝阿明 知識＋

「央行打房打半天，房價還不是沒跌多少？」這是阿明最近最常被問的問題。很多朋友看到全國住宅價格指數從高點只跌了不到5%，就覺得政府打房根本打假的。但阿明今天要用央行自己的數據告訴你，打房有沒有用，不能只看房價跌多少。

央行目標「讓房價跌」?

很多人誤會了，以為央行打房就是要讓房價崩盤。其實央行選擇性信用管制的目標是三件事：不讓銀行的錢全部跑去炒房、讓真正要買房自住的人貸得到錢、不讓房市泡沫拖垮金融體系。

所以，房價有沒有跌，從來不是央行打分數的唯一標準。那要看什麼？看下面三個數據。

第一，錢不一面倒流房市

央行信用管制最直接的效果，就是銀行不動產貸款占總放款比率從2024年6月高點的37.6%，降到2026年6月的34.9%。不要小看這2.7個百分點，這代表銀行把更多資金挪出來，不再全部押在不動產上。

同時，無自用住宅民眾購屋貸款比重從2023年1月的57%，提高到2026年6月的64.9%。意思是，銀行現在更願意借錢給首購族，而不是借給已經有好幾間房的人。都更危老重建貸款占比也從14.2%升到25%，資金流向政策鼓勵的方向。

第二，二房貸款壓下來

央行自己在季刊裡做了評估，結果很清楚：針對第二戶以上房貸的信用管制，真的有用。第一波限制第三戶房貸成數的政策效果最明顯，貸款成數降了8.7個百分點，新增房貸金額少了21%到22%，而且借款者轉向買單價比較低的房子。

第三波針對特定地區第二戶房貸取消寬限期，也讓新增房貸金額下降約4%到5%，房屋單價大幅下降約17%。

簡單說，被管到的人，真的借比較少、買比較便宜。

第三，交易量腰斬，房價漲勢停

從市場量能來看，2025年全國買賣移轉棟數只剩26.1萬棟，比2024年的35萬棟少了25.5%，創近9年新低。房價方面，全國住宅價格指數從2024年Q4高點的150.98，降到2026年Q1的143.85，跌幅約4.7%。

阿明知道你會說：「啊就只跌4.7%啊！」但換個角度想，如果沒有打房，房價會漲到哪裡去？ 2020年到2024年第二季，房價指數已經漲了超過35%，如果央行不出手，這條線根本不會停下來。

區域差大：蛋黃蛋白二樣情

不過阿明要提醒，這波打房的效果區域差很大。台北市成屋價格到2026年Q2還在創新高，新竹縣市和高雄市的新推案價格也創高。但台中市成屋價格跌了約8.4%、新推案跌了約8.7%，高雄市成屋價格跌了約9.6%。

預售屋市場更誇張，2026年上半年七都預售交易量十大重災區，衰退全部超過四成，桃園大園年減75%最慘，台中沙鹿、清水分別衰退71%和64.4%。

阿明畫重點：

• 央行打房不是要房價崩盤，而是要讓資金不要全部集中在不動產，讓首購族貸得到錢。

• 從數據來看，銀行放款集中度下降、第二戶以上貸款被壓抑、首購與都更貸款比重上升，政策目標確實有達成。

• 交易量腰斬、房價漲勢趨緩，也是政策效果的客觀證據。

• 蛋黃區照樣抗跌，蛋白區修正明顯，不同區域的體感差很大。

所以，打房有沒有效？有效，但不能用「房價跌多少」衡量。 如果你只看房價指數跌不到5%，就說打房無效，那就像只看體重計，就說健身沒用一樣，重點是身體組成的改變，不是體重數字。

關鍵字： 央行信用管制、選擇性信用管制、打房效果、不動產貸款集中度、首購貸款、都更危老、房價指數、交易量腰斬、賣厝阿明知識＋