不是持分多就一定拿得到！這個案例學起來

M傳媒房產中心／綜合報導

家族共同繼承祖厝，有人想保留、有人想出售，最後究竟該由誰取得？答案不一定只是比較誰的持分比較多。

近期一件祖厝分割共有物案件中，三名姑姑主張，祖厝是自己從小成長的地方，希望由她們取得；兩名孫子則主張，自己與祖厝的實際生活連結較深，願意依鑑價結果補償其他共有人。法院最後將房屋及土地分配給兩名孫子共同取得，並命兩人合計補償三名姑姑約538萬元。全案仍可上訴。

爭議房屋是一棟屋齡超過50年的五層樓建物，由多名家族成員共同繼承。由於共有人長期無法就祖厝如何處理達成共識，兩名晚輩提起分割共有物訴訟，希望房地不要遭到拍賣，而是由他們承接，再用金錢補償其他共有人。

三名姑姑則表示，祖厝是自己從小居住、成長的地方，具有深厚感情，希望改由她們取得；若法院不採納，也應將房地公開拍賣，再依持分比例分配價金。

法院審理後認為，共有物的分割方法不能只看持分大小，還要綜合考量各共有人意願、實際使用情形、生活依存關係、共有物的性質與經濟效用，以及分割結果是否符合全體共有人利益與公平原則。法院依法可以將共有物分配給部分共有人，再由取得者以金錢補償未取得原物的其他共有人。

不過，持分並不是完全不重要。持分仍會影響共有人依法享有的財產價值，以及法院計算金錢補償的基礎；差別在於，持分較多不代表法院就一定要把整棟房屋判給該名共有人。

本案中，法院並未完全採信三名姑姑所稱「從小住在祖厝」的主張。法官查閱資料發現，房屋自1965年起才開始課徵房屋稅，但三名姑姑的出生年份都早於1965年，因此是否自出生起就在該棟房屋居住，法院認為仍有疑問。

此外，三名姑姑婚後均已搬離祖厝超過20年，現在既未在房屋內設籍，也沒有實際居住。法院因此認為，她們雖然對家族祖厝具有感情，但目前與房屋的實際生活依存關係相對有限。

相較之下，兩名孫子自幼曾在祖厝居住約17年至18年，成年後才遷出戶籍，其中一人近年又將戶籍遷回祖厝。兩人的母親目前仍居住在該屋，兩人休假時也會返家陪伴母親。

法院因此認定，兩名孫子與祖厝之間，不論是過去實際居住經驗、目前家庭生活安排，或親屬間的生活依存關係，都較其他共有人密切。

祖母生前所立的公證遺囑，也成為法院考量因素之一。判決指出，祖母生前曾表示，因考量贈與稅負並希望避免子孫爭產，有意將祖厝留給兩名晚輩。

雖然祖母過世後，全體繼承人另行簽署遺產分割協議，實際繼承安排並未完全依照原遺囑進行，因此該份遺囑已不是直接決定房屋歸屬的唯一依據；但法院仍認為，遺囑可以反映祖母希望由兩名晚輩承接祖厝的生前意願，因而列入裁判分割的整體考量。

法院也考量，若將祖厝公開拍賣，兩名孫子未必有能力順利買回，仍居住其中的母親可能被迫改變居住環境，原本家人返家團聚的生活方式也可能中斷。反之，三名姑姑目前均未實際居住，即使未取得祖厝，對現有生活的影響相對較低。

因此，法院認為，將祖厝原物分配給兩名孫子，再依鑑價結果補償其他共有人，比直接公開拍賣更符合房屋使用現況及整體公平。

M編提醒，這項判決不代表只要住得比較久，就一定能在祖厝爭議中勝訴。法院仍會依每件案件的持分比例、付款能力、居住事實、房屋使用狀況、遺囑及其他共有人利益個別判斷。

祖厝分割不是不看持分，而是不只看持分。

對共有家族房產而言，最理想的方式仍是及早透過遺囑、遺產分割協議或共有物使用管理約定，把誰居住、誰負責修繕及未來如何分割說清楚，避免祖厝最後只能交由法院決定歸屬。